La inminente recuperación que se ha percibido en el ámbito de los bienes raíces se adjudica en parte a que el último trimestre del año es considerado como el preferido de los compradores para llevar a cabo las operaciones de inversión. Si bien es pronto para sacar conclusiones, el aumento en el número de visitas dentro de los portales inmobiliarios, la reducción de los precios de oferta de las propiedades y el incremento de las consultas sobre inversiones para desarrollos de Real Estate, denotan una remarcada recuperación del sector que nos acerca cada vez más a los números obtenidos durante la prepandemia y en el ciclo alcista del ex presidente Mauricio Macri, cuando los valores tocaron su techo histórico vs los últimos 20 años. El crecimiento de la oferta, las diferentes oportunidades y la leve caída de precios respondiendo en parte a la falta de créditos hipotecarios- indican de cierto modo que nos encontramos en un momento favorable para las operaciones de compra de inmuebles, sobre todo para quienes disponen de ahorros en dólares, aprovechando que las propiedades son una de las mejores opciones de inversión actuales, ya que tienen rendimientos superiores incluso al de los bonos locales e internacionales.

De cara al 2024, si bien se trata de un principio de cambio de expectativa frente a un año electoral para nuestro país y esto conlleva un cierto halo de incertidumbre, son ciclos económicos a los que estamos acostumbrados y desde el sector consideramos que no deja de ser un buen momento para aquellas personas que decidan hacer inversiones, apostando a la revalorización y desarrollos de manera inteligente, invirtiendo en oportunidades que puedan capitalizarse en el corto y mediano plazo. Lo cierto es que, independientemente de las cuestiones micro y macroeconómicas, sabemos que la inversión inmobiliaria seguirá siendo una inversión segura y rentable. El punto clave radica en ofrecerle al cliente propuestas diferentes. Proyectos destacados principalmente por su ubicación y buenos accesos, oferta educativa disponible y la cercanía de áreas de esparcimiento al aire libre son solo algunos de los aspectos a considerar. El consumidor de hoy exige desarrollos en los cuales la arquitectura sea destacada con propuestas pensadas desde la espacialidad y el diseño de cada ambiente, adaptándose a la calidad de vida que está buscando.

Desde CEK GROUP, trabajamos con el objetivo de revolucionar la industria del Real Estate, desarrollando proyectos únicos e innovadores que se adaptan a las preferencias del mercado más exigente, fusionando arte, sustentabilidad, calidad y diseño en cada espacio, ofreciéndole a nuestros clientes la posibilidad de ser parte de una propuesta llena de beneficios a largo plazo, pensada estratégicamente para promover el desarrollo de sus inversiones, acompañándolo en cada paso y brindándole las herramientas necesarias para tomar decisiones acertadas de cara al futuro. 

Gracias por acompañarnos y confiar en nosotros. Para conocer más sobre nuestros proyectos podés ingresar en www.cekgroup.com.ar

 

Alan Mohadeb

Ubicada entre Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, la zona conocida como Bajo Belgrano suma cada vez más proyectos. Los terrenos en esta área de la ciudad hoy son los más codiciados por los desarrolladores inmobiliarios, dado que allí sus valores se posicionan por encima del resto.

Próximamente, desembarcaría un nuevo edificio en una manzana clave. Se trata de BLACK SUCRE. En la mejor esquina de Bajo Belgrano. Aunque tradicionalmente se afianzó como una zona residencial, hace al menos una década empezó a modificar su perfil al sumar propuestas premium, torres y edificios de alta calidad y arquitectura.  

Radiografía del mercado:

Actualmente, en el Bajo Belgrano hay 900 departamentos en venta y 120 en alquiler, de acuerdo a información relevada por Reporte Inmobiliario. Es una zona que en los últimos 10 años despertó interés dentro del sector inmobiliario, al punto de que hoy está de moda, como ocurrió con Palermo Hollywood hace 15 años. El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al Norte de Belgrano.

La zona se caracteriza por ofrecer unidades grandes, de tres, cuatro y cinco ambientes con dependencias. Los departamentos usados para esas tipologías cuestan entre US$350.000 y US$1.400.000. Es una zona codiciada porque las unidades a estrenar se puedan ofrecer arriba de los US$5.000/m2. En Bajo Belgrano conviven distintos usos, pero muy probablemente a futuro es una zona que se va a densificar mucho con productos de excelente categoría.

BLACK SUCRE

Descripción Proyecto: en la esquina más destacada de bajo Belgrano llega Black Sucre. Un proyecto premium con espectaculares vistas al verde y ciudad. Sobre la esquina de Sucre y Castañeda, en un terreno de 1.200 m2. Con el parque y el río de frente y la ciudad y los bosques alrededor. En un barrio que se posiciona como uno de los más destacados de la ciudad para vivir y disfrutar de los espacios abiertos. Una propuesta gastronómica inigualable y accesos inmejorables hacia el centro, norte y sur de la ciudad. Balcones aterrazados diseñados con un concepto de equipamiento e interiorismo de casa. Pensadas con los mejores materiales y terminaciones para convertirse en un icono contemporáneo de Bajo Belgrano. Contempla un total de 38 unidades de tipologías flexibles que van desde los 120 a los 400 m2.

El proyecto fue diseñado por el Estudio Aisenson, que cuenta con más de 80 años de Trayectoria y un significativo conjunto de obras que superan los 3.000.000 m2 construidos. Las unidades de BLACK SUCRE están pensadas para alcanzar la máxima exigencia de diferentes tipos de Usuarios.

Se entregarán con carpinterías exteriores de doble Vidrio laminado de piso a techo con el formato in-out, Summer grills, losa radiante regulable por ambiente, Interiores de placard, cocinas y baños equipados con muebles de primera línea.

Avance de obra: 15% (Inicio en Noviembre 2023 y 32 meses de obra estimada)

Tipologías: 3 y 4 ambientes + Dependencias

Superficies: de 120 a 400 m2

% de Ventas del proyecto: 60%

BLACK ECHEVERRIA

Descripción Proyecto: un proyecto del estudio Abramzon, referente de la arquitectura contemporánea y de vanguardia de la ciudad, en donde se destacarán los materiales nobles como la madera, el hormigón visto y el hierro. En un barrio residencial conectado con el resto de la ciudad y al mismo tiempo con la privacidad necesaria para vivir tranquilo. Sobre la calle Echeverría entre Miñones y Artilleros, sobre uno de los terrenos mas importantes de todo el barrio, de 30 mts de frente x 55 de fondo. A pocas cuadras de Av. del Libertador, Av. Figueroa Alcorta y los Lagos de Palermo para estar conectado con los principales accesos y espacios abiertos. BLACK ECHEVERRÍA propone un diseño sofisticado con vistas interiores y exteriores en pleno contacto con la naturaleza.

Se construirá en dos bloques de 5 pisos cada uno, unidos entre sí por un gran patio inglés lleno de vegetación, intervenidos por el Estudio Bulla. Contará con unidades tipo casa de 2, 3 y 4 ambientes (Desde 80m2 hasta 350m2) con balcones aterrazados con parrillas + 4 penthouses duplex en los últimos pisos con terraza y pileta propia.

Avance de obra: 15% (Inicio en Noviembre 2023 y 32 meses de obra estimada)

Tipologías: 2, 3 y 4 ambientes + Dependencias

Superficies: de 80 a 350 m2

% de Ventas del proyecto: 70%

En el extremo norte de la Ciudad de Buenos Aires, entre Belgrano, Saavedra y el Río de la Plata, el barrio de Núñez es uno de los nuevos favoritos para aquellas personas que privilegian la tranquilidad y la conectividad sin salir de los límites de la ciudad. En los últimos años, Núñez atravesó un resurgimiento al ritmo de las aperturas de bares y restaurantes, y de la construcción de edificios modernos que se integraron al paisaje de sus casas antiguas y sus espacios verdes cercanos al río. Hoy, es uno de los barrios más elegidos a la hora de invertir en departamentos en pozo, comprar una propiedad o alquilar un departamento; tanto por aquellos jóvenes que se van a vivir solos por primera vez, como por familias que buscan un rincón más tranquilo de la ciudad como escenario de vida. 

A la hora de comenzar a proyectar nuestros desarrollos inmobiliarios, la ubicación geográfica es un valor agregado que buscamos aprovechar y potenciar. En el caso del barrio de Núñez, la cercanía con el río, el contacto con la naturaleza y la calma de una zona que está en los límites de la ciudad son algunos de los motivos que nos inspiran a construir viviendas de alta gama en este lugar.

El barrio de Núñez se posiciona como uno de los destinos preferidos por un público joven heterogéneo –solteros, parejas y familias– que buscan propiedades de hasta 3 ambientes que están en obra.

Este trazado se destaca por su ambiente residencial y comunitario, con calles arboladas que ofrece una variada oferta de bares y restaurantes. La accesibilidad es un punto fuerte, con el Metrobús y cercanía a importantes vías de accesos como la General Paz, Acceso Norte y Lugones hacia el centro y sur. Hoy se levantan más de 20 desarrollos próximos a las avenidas Libertador y Cabildo que superan inversiones por más de USD 250 millones.

Es una zona que atrae la demanda porque cuenta con atributos adicionales, incluyendo la presencia de clubes destacados, áreas verdes, proximidad a Aeroparque, instituciones educativas de calidad y universidades. Estos elementos hacen que sea uno de los barrios que experimentó gran crecimiento en los últimos años, y en el que se han desarrollado desde edificios sobre lotes simples hasta grandes proyectos.

BLACK LIBERTADOR

Descripción Proyecto: primera línea al rio, en pleno corazón del barrio Núñez sobre av. del libertador, se posiciona Black Libertador. En una esquina estratégica con vistas abiertas al rio, corredor verde, y la ciudad. Unidades de 2, 3 y 4 ambientes con amplios balcones aterrazados que integran el exterior e interior. Terminaciones de alta calidad, espacios comunes y una excelente ubicación para vivir rodeado de confort y calidad. Contempla un total de 45 unidades que van desde los 60 a 150 m2. El proyecto fue diseñado por el Estudio Aisenson, que cuenta con más de 80 años de trayectoria y un significativo conjunto de obras que superan los 3.000.000 m2 construidos. Ruiz Huidobro Ubicado en Núñez, sobre la esquina de Av. Libertador y Ruiz Huidobro. Con el río de frente, sobre un tejido de calles que combinan el verde, ciudad y amplias propuestas gastronómicas.

 Avance de obra: Demolición completada (Inicio: Abril 2024 y una duración de 28 meses)

Tipologías: 2, 3 y 4 ambientes

Superficies: de 60 a 150 m2

% de Ventas del proyecto: 50%

Joven, dinámico, vanguardista y atemporal. El más elegido por jóvenes estudiantes y profesionales y el preferido de los extranjeros que visitan la ciudad. Palermo siempre es tendencia. Su impronta, sus calles arboladas, los espacios culturales y la propuesta gastronómica que ofrece son algunas de las causas por los cuales sigue siendo uno de los barrios más elegidos por el público joven, lo que potencia no solo su desarrollo constante, sino que propaga el boom hacia las localidades vecinas de Chacarita y Villa Crespo, permitiendo redescubrir sus bondades, incrementando la demanda como así también las inversiones privadas. Además de ser un barrio de moda, desde hace algunos años, Palermo lidera el Top cinco de los distritos con mayor cantidad de operaciones concretadas en el mercado inmobiliario. Su crecimiento exponencial se debe en parte a la gran cantidad de proyectos de desarrollos iniciados en la zona, sumado a su fácil acceso desde otros puntos de la ciudad, servicio de transporte y demás prestaciones, lo que denota su enorme potencial y lo posiciona dentro del ranking de las zonas más buscadas de Buenos Aires. Palermo y sus distintas denominaciones –Soho, Hollywood, Viejo y demás–, atraen inversiones en el Real Estate de forma constante.

Datos de operaciones comerciales: el metro cuadrado de venta se posiciona en un rango de US$3.300 y US$4.000/m². Más allá de estos valores, otra cuestión a considerar es la correcta elección del lote y punto clave para el desarrollo de cualquier proyecto. Si bien toda la zona cuenta con un potencial enorme es cierto que, debido al interés que despertó, cada vez resulta más complejo conseguir terrenos para nuevos emprendimientos. Lo cierto es que, independientemente de los costos, las políticas económicas y las crisis de mercado, Palermo sigue y seguirá creciendo como lo ha hecho durante los últimos 20 años, combinando ese estilo único entre lo clásico y lo moderno tan característico, siendo el objetivo indiscutible de los grupos inversores.

HAAUS I & II

Descripción Proyecto: Haaus propone espacios flexibles, de usos mixtos, construidos con las mejores premisas de calidad y diseño contemporáneas, con áreas comunes y servicios exclusivos e innovadores. Contempla un total de 100 unidades de tipologías flexibles y unificables que van desde los 28 a los 75 m2. El proyecto fue diseñado por el Estudio de Arquitectura Abramzon, que cuenta con más de 50 proyectos realizados a través de 10 años de experiencia. Tu lugar en haaus puede ser desde un departamento propio, una oficina o un loft totalmente amoblado para una estadía permanente o pasajera, con amenities y servicios de hotelería de primer nivel.

Este edificio único se encuentra en un barrio que combina la historia y el presente, la cultura y el futuro, y se caracteriza por tener una sólida estructura urbana. El área cuenta con una gran variedad de servicios educativos y de salud, edificios históricos de gran valor arquitectónico y patrimonial, espacios verdes renovados, y una amplia red de transporte público y nuevas Infraestructuras que permiten conectar con toda la ciudad en pocos minutos.

Avance de obra: 15% (Inicio: Diciembre 2023 y una duración de 28 meses)

Tipologías: 1, 2, 3 ambientes (estudios y aptos profesionales)

Superficies: de 28 a 75 m2

% de Ventas del proyecto: 70%

Propiedades: todo lo que hay que saber antes de comprar un departamento para alquiler temporario Cada vez son más los desarrolladores que construyen emprendimientos destinados al alquiler temporario: las ventajas de esta inversión versus un alquiler tradicional.

 

Edificios concebidos para alquilar temporariamente desde el minuto cero. Cada vez son más los desarrolladores que construyen emprendimientos pensados exclusivamente para alquileres de corto plazo, destinados principalmente al turismo.

Definir un producto inmobiliario desde el desarrollo mismo destinándolo a un objetivo en particular como el alquiler temporario es muy ventajoso. ¿Por qué? “Porque desde el momento cero se apunta a optimizar los costos y el mantenimiento que va a tener un inmueble con un uso intensivo de turistas. También se piensan distinto desde la construcción, el diseño, el formato de la unidad, los amenities e infraestructura del edificio”, explica Daniel Bryn, titular de Invertire.

Esto se traduce, por ejemplo, en instalar bauleras para depositar valijas en el caso de que los turistas necesiten abandonar la unidad antes de dejar el país, contar con un espacio de laundry como amenity -sin necesidad de contar con un lavarropas en cada unidad-, instalar mayoritariamente hornos y anafes eléctricos para evitar problemas con la utilización del gas para personas que no están tan acostumbradas a su uso -por lo general, los turistas no lo están-, disponer de agua caliente central para no tener que lidiar luego con arreglos de termotanques o calderas individuales de cada departamento, entre otros. Una fórmula a la que apuestan más desarrolladores con un objetivo: seducir a los inversores.

 

Diferentes modelos de negocio

La desarrolladora puede adquirir distintos roles: desde entregar el departamento sin ocuparse de nada con posterioridad porque es el comprador quien se ocupa de alquilarlo; o bien puede dar un servicio completo al 100% en donde administra el alquiler, le brinda al dueño opciones de equipamiento, se hace cargo de la limpieza y el propietario ni se entera de quien estuvo en su departamento. “Por esto, las desarrolladoras suelen cobrar un fee mensual o un dinero que se calcula en base a un porcentaje sobre los ingresos que tuvo el departamento de un 10%, aproximadamente”, dice Bryn.

“Otra alternativa es la explotación tipo ‘pool’ en que la persona no gana por su unidad puntualmente sino que aporta su departamento a un grupo de departamentos del edificio cuyos ingresos totales y gastos se dividen en base a un porcentaje definido con anterioridad”, aclara Bryn.

En cuanto a la renta, el especialista asegura que el ingreso mensual por el alquiler en forma temporaria de un inmueble de dos ambientes alcanza aproximadamente los US$650 brutos, en promedio, para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos. Pero aclara que es importante tener en cuenta que, en promedio, en CABA, un temporario se alquila 22 de los 30 días del mes, es decir, que durante 8 días queda vacío, de manera que la ocupación del inmueble es del 73% del mes. “Hoy un departamento de dos ambientes alquilado de manera temporaria rinde un alrededor del 7% y de forma tradicional el 3%”, advierte el especialista.

Un punto clave es que, por lo general, los departamentos de estos proyectos concebidos para ser temporarios se alquilan más caros que una unidad destinada a este mismo tipo de alquiler pero en un edificio tradicional. En ese punto, el fundador de Invertire.com asegura que depende de los servicios que se ofrecen. “Si el departamento es nuevo, moderno, luminoso y tiene amenidades que le interesan al turista es habitual que esto impacte en el fee diario que se cobra por noche. Si, en cambio, el departamento está en un edificio viejo con ascensores pequeños, sin amenities, pocos servicios, sin balcón o con balcón francés, esto impacta en un menor ingreso por noche”, explica.

Lo que hay que saber

Para Christian Leupold, gerente comercial de Avilis Real State, a la hora de construir un edificio para alquiler temporario, lo principal se define por la ubicación, la conectividad que tenga la zona, si hay universidades cercanas y si el entorno comercial, cultural y gastronómico de la zona es atractivo. En cuanto al diseño, asegura que se trata de proyectos con unidades homogéneas y con un paquete de amenities acotado -los más buscados son el coworking y el SUM- ya que se busca que el edificio tenga bajos costos de operación y mantenimiento.

“El modelo es atractivo por la rentabilidad que ofrece, que es sostenible en el largo plazo en la medida que haya un equipo profesional que lo gestione, generando economías de escala, mayor sinergia y visibilidad del producto”, asegura Leupold. Coincide con Bryn en que la rentabilidad es mucho mayor que la de los alquileres tradicionales, “alcanza entre el 6% y el 8% anual, prácticamente duplica la renta tradicional promedio”, aclara. Sin embargo, el inversor, más allá de la renta económica, debe analizar las opciones de salida del negocio el día de mañana.

Otro punto clave que hay que analizar cuando se invierte en un proyecto en pozo para alquiler temporario, es considerar si vale la pena esperar a la terminación del edificio para generar ingresos. Esto también dependerá si el inversor dispone de todo el dinero o no para la compra, dado que los pozos ofrecen financiación y entonces puede pagar en cuotas a largo plazo sabiendo que va a obtener un renta por alquiler temporario en el futuro. “Si quien invierte tiene el dinero y quiere generar ingresos en forma inmediata quizás le convenga comprar un usado y remodelarlo o un departamento a estrenar por el mismo monto o un poco más de dinero y así generar ingresos en el corto plazo sin esperar la terminación de la construcción”, aconseja Bryn.

Por otra parte, recomienda que, si la persona va a comprar un proyecto orientado a temporarios debe exigir que se le proporcione información clara sobre cuántos ingresos estiman, qué vacancia, cómo se distribuyen la ganancia de los departamentos. Es decir, cómo sé que mi departamento se va a alquilar tantas veces como se pueda y no se darán prioridad a otros departamentos del mismo edificio- y también qué gastos están incluidos en el servicio o no.

Ariel Venneri, socio fundador Grupo MAHE, afirma que cuando uno opta por un emprendimiento pensado, diseñado y construido específicamente para alquiler temporal corre con ventajas. “En un futuro cercano tiene que permitir cumplir con las regulaciones y normativas que se impondrán, igual que en las grandes ciudades turísticas de otras partes del mundo, procurando desalentar el alquiler temporal en edificios de vivienda”, aclara el desarrollador. También es necesario contar con esquemas de inversión seguros y flexibles para entrar al negocio y considerar una solución de gestión y explotación profesional que libere al dueño o inversor de problemas y asegure máxima rentabilidad.

 

Desde los cimientos

En el contexto del boom del alquiler temporario y de lo tentadora que resulta esta alternativa para los inversores ya que les deja una renta mucho más alta que la de un alquiler tradicional, es que existen diversos proyectos concebidos desde los cimientos para el alquiler temporario. Según el gerente comercial de Avilis, una de las zonas más pedidas en la modalidad de alquiler temporario es Palermo. De hecho es el barrio con la mayor cantidad de emprendimientos de este estilo. Por caso, la desarrolladora construye un edificio en Cabrera y Billinghurst, MÁS Cabrera, del que ya vendieron el 80 por ciento de las unidades que fueron concebidas para alquiler temporario y que se ofrecen desde los US$71.000.

Venneri coincide en que el barrio más atractivo para esta actividad es Palermo, especialmente el área conocida como Palermo Soho, Palermo Hollywood o Las Cañitas, con más de 5000 propiedades en explotación y una tarifa que oscila entre los US$60 a US$80 por noche, para unidades de calidad. Le sigue Recoleta con unas 2300 propiedades, Belgrano con unas 750 unidades y San Telmo con una oferta de más de 500 unidades, con valores de tarifa bastante más bajas.

La desarrolladora MAHE cuenta con dos proyectos, el complejo PH Eco Renta San Telmo (en Defensa al 1300) con unidades que ya se encuentran vendidas y en operación, mientras que en Palermo (Cabrera al 5100), propone un fondo de inversión abierto para las 24 unidades (de uno y dos ambientes) que se encuentran en proceso de construcción con entrega para 2025. En este caso, la inversión promedio es de unos US$80.000, con la posibilidad de pagarlo en pesos con una financiación de hasta 60 cuotas.

La desarrolladora MCL Estudio avanza con los HER, una línea de edificios para inversión con renta fija en dólares a través del alquiler temporario. Tiene uno en la calle Fitz Roy de US$3 millones de inversión y departamentos desde US$92.000 hasta US$200.000, y otra en El Salvador 6057 con valores que oscilan entre los US$77.000 y los US$200.000. Las unidades se entregan totalmente equipadas.

A la hora de hablar de números, cuánto rinde la inversión, los clase A -los que entran antes de la compra del terreno- obtienen una rentabilidad del 45%; los que entran durante el proceso de construcción, un 25%; y los consumidores finales, un 10%. En cuanto al rendimiento por alquiler temporario de las unidades, los inversores clase A recibirán alrededor de un 12% anual en dólares, los de pozo el 8% y los consumidores finales el 5%.

La desarrolladora Equipo/6C Real Estate también apuesta a ese modelo con proyectos en San Telmo: uno de ellos es Urban Nature, un edificio de 15 pisos ubicado en la avenida Paseo Colón 1062. Lo curioso es que con la compra de una unidad en etapa de construcción, el propietario accede a un ingreso mensual que equivale a la renta del departamento. “De esta manera, adquiriendo una unidad a un valor de US$60.000 en pago al contado, el propietario cobrará a partir del segundo mes luego de la firma del boleto un alquiler mensual de US$250 durante 36 meses. Este monto se puede percibir en dólares o en pesos equivalentes al tipo de cambio del día. Esto representa una renta asegurada del 5% anual en dólares”, afirma Fernando Cueto, socio de equipo/6C Real Estate, y agrega que a los 36 meses, el propietario puede decidir si tomar posesión de la unidad o entrar en un pool de renta de alquiler temporario junto con otras unidades y coparticipar de las ganancias.

 

También en Palermo pero en Soho, el grupo CEK avanza con un emprendimiento pensado con este ADN: Haaus Hotel Living. Tiene tres proyectos en marcha: la torre uno, la dos en prelanzamiento y otra en Armenia y avenida Córdoba. En estos casos, tienen doble beneficio, por un lado, la capitalización y plusvalía de entre un 40% y un 50% del valor del metro cuadrado, entrando en instancia de Friends & Family, y por otro lado, en el caso de adherirse y formar parte del pool de renta, una rentabilidad en dólares, la que suele duplicar y hasta triplicar el alquiler tradicional. Se pueden adquirir unidades que parten de los US$70.000 que se pagan 30% al boleto y el saldo en cuotas durante la construcción (que pueden ser en pesos ajustadas por CAC o en dólares). En primer lugar, el inversor percibe una capitalización de entre el 40% y el 50% en dólares durante los 24 meses de obra, entrando en valores que parten de los US$2000/m² que terminados rondan entre los US$3000/m² y los US$3500/m². Además, en el caso de optar por quedarse con la unidad y adherirse al pool de renta, tendría una rentabilidad en dólares que oscila entre el 10% y el 13% en moneda dura.

Por último, Korn Propiedades está en pleno desarrollo de un edificio concebido para alquiler temporario -pero que eventualmente puede tener otras funcionalidades ya sea como vivienda u oficina-. Está sobre avenida Córdoba, entre Ravignani y Carranza, tiene 34 unidades de uno y dos ambientes El valor metro cuadrado arranca en los US$2200 y en pozo en los US$1900.

Lo que hay que saber

Para definir qué comprar, Bryn, plantea diferencias claves con el alquiler tradicional.

Duración del contrato: el alquiler tradicional es a largo plazo, con una duración mínima de tres años en Argentina según la ley actual y el alquiler temporario es por períodos cortos, que pueden ir desde una noche o unos pocos días hasta un máximo de seis meses.

Rentabilidad: en el tradicional, el precio del alquiler se establece en pesos de acuerdo al valor de mercado y se actualiza -de acuerdo a la ley de alquileres vigente- una vez por año. En cambio, en el alquiler temporario el precio varía según la temporada, la demanda y es en dólares.

Gestión del alquiler: el temporario requiere una gestión más intensiva ya que se debe atender a los huéspedes, coordinar limpieza y mantenimiento, y estar disponible para atender cualquier necesidad del inquilino.

Ubicación y ambientes: hoy en Buenos Aires los inmuebles preferidos para alquiler temporario son dos ambientes (62%), monoambientes (16%) y tres ambientes (17%); ubicados en la zona centro y norte de la Ciudad, en barrios como Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Retiro, San Nicolás y Monserrat, que son los más demandados.

Rentabilidad: Hoy un departamento dos ambientes alquilado de manera temporaria rinde alrededor de un 7% y de forma tradicional alcanza un 3%.

Equipamiento: en el alquiler temporario, el departamento debe estar completamente equipado -como la habitación de un hotel, y esto incluye blanquería que hay que reemplazar con cada nuevo alquiler- y debe estar amueblado, con electrodomésticos, climatización y servicios (cable, wifi, Netflix), lo que implica una inversión de entre US$4000 a US$6000 si es monoambiente o dos ambientes. El equipamiento debe ser reemplazado cada dos o tres años por el desgaste. En el alquiler tradicional, el inquilino trae sus propios muebles y equipamiento, se alquila vacío.

Flexibilidad: en el tradicional, si el propietario decide vender la propiedad o la necesita para habitarla, el contrato de alquiler tradicional solo puede ser rescindido por el inquilino, por lo tanto deberá venderlo con renta o esperar a que el inquilino finalice su contrato. En el temporario, al alquilarse por períodos cortos, le da más posibilidades al propietario de disponer del inmueble para otro objetivo, para usarlo cuando quiera o venderlo.

Calificación: los temporarios suelen requerir una mayor dedicación para garantizar que los turistas que lo habiten estén satisfechos y que el inmueble sea bien calificado en las plataformas para generar más visitas. Por eso, muchas desarrolladoras ofrecen el servicio de administración para evitarle al propietario estos contratiempos.

En ascenso: los alquileres temporarios vienen en franco crecimiento, hoy hay 15.000 unidades en la ciudad bajo esta modalidad.

El río, tan presente siempre en la Zona Norte, se suele “esconder” en la ciudad de Buenos Aires. Por eso, conectarse con él, ya sea paseando o a través de la vista de un departamento, no es tan sencillo. Sin embargo, hay una zona de Núñez donde es posible: sobre la Avenida Libertador y en la esquina con Ruiz Huidobro, Black Libertador ofrece la mejor panorámica abierta al agua y la proximidad de Parque de los Niños y el Vial Costero.

“Black Libertador se encuentra en el último lote que había en el mercado sobre Libertador. Nos gusta decir que el edificio tiene salida al río porque ya desde el segundo la vista es directa y abierta al agua”, dice Alan Mohadeb, socio de CEK Group, la empresa desarrolladora.

Con una vasta trayectoria en el mercado inmobiliario–tienen más de 30 edificios construidos en Buenos Aires-, CEK Group se caracteriza hoy por desarrollar diferentes marcas para sus emprendimientos. Una de ellas es Black, que hoy cuenta con cinco construcciones a punto de ser entregadas. Black Libertador es parte de la “segunda generación” de esta insignia, donde la empresa decidió elevar aún más la calidad de las terminaciones para apuntar a un segmento Premium.

“En Black Libertador atendemos la demanda de la gente que busca más expansiones, ambientes más amplios y más luminosidad. Por eso lo pensamos con balcones aterrazados, parrillas propias, más espacio de coworking y misma calidad en materiales y terminaciones en todas las tipologías, que en este caso son de dos, tres y cuatro ambientes”, detalla Darío Erlich, socio fundador de CEK Group.

Grandes vistas y máxima calidad

Con el río como horizonte y la máxima calidad constructiva, Black Libertador fue diseñado por el prestigioso Estudio Aisenson. Se encuentra sobre un tejido de calles que combinan el verde, la ciudad y amplias propuestas gastronómicas.

Sus unidades de 2, 3 y 4 ambientes tienen amplios balcones aterrazados que integran el exterior y el interior. Las terminaciones de alta calidad, los espacios comunes y su excelente ubicación garantizan una vida rodeada de confort. Contará en total con 45 unidades que irán desde las 60 a los 150m2.

Los departamentos de Black Libertador se entregarán con carpinterías exteriores de doble vidrio laminado de piso a techo con el formato in-out, losa radiante regulable por ambiente, interiores de placard y cocinas y baños equipados con muebles de primera línea. El interiorismo, por su parte, fue trabajado con el estudio de Viviana Staro.

En cuanto a los amenities, serán también de primera calidad, con gimnasio, quinchos parrilleros, SUM con cocina gourmet, espacio de coworking y rooftop con piscina de borde infinito, entre otros.

Otro detalle importante de los emprendimientos de CEK Group es el servicio de post venta con el que cuenta la desarrolladora. “Hemos generado un servicio de postventa con personal propio, en el que acompañamos al cliente por si hay que hacer algún ajuste. Pero también fuimos profesionalizando ciertas áreas de la compañía, incorporando directores de obra y gerenciadores de proyectos, por ejemplo. Desarrollamos toda el área de arquitectura in-house”, comenta Erlich.

“En este lanzamiento oficial al mercado de Black Libertador tenemos tickets desde USD 180.000. Se trata de una gran oportunidad porque más allá de la calidad del proyecto y sus vistas, el Corredor Libertador creció muchísimo en los últimos años, con un mix comercial y residencial muy importante”, agrega Martín Boquete, director de Toribio Achával, la inmobiliaria que lo comercializa. Ubicado a tres minutos de la General Paz y a metros del nuevo polo gastronómico de Núñez, Black Libertador se encuentra en el mejor rinconcito que vincula la Capital y la Provincia.

La rentabilidad del 6% a 8% anual en dólares tienta a los inversores a
construir edificios con viviendas para alquilar de manera temporaria. La
nueva regulación que impuso Nueva York al formato

En CABA ya hay más de 18.000 departamentos que se alquilan de manera
temporaria (Foto Gentileza: Gustavo Abascal Propiedades)
El mercado de alquileres temporarios experimentó un aumento considerable como opción
de inversión inmobiliaria, con una tendencia en auge que ha llevado a más desarrolladores

a construir edificios específicamente orientados en este tipo de alquileres, especialmente
dirigidos al turismo.
Y al margen de las nuevas edificaciones, también ya se ofrecen en las plataformas de
alquileres temporales 18.748 viviendas en la ciudad de Buenos Aires distribuidas en más de
20 barrios.
Se está llegando a niveles de pre pandemia cuando se calculaban cerca de 21.000
unidades para alquilar por el lapso de un mes a un año como máximo. Parte del público que
los buscan son nómadas digitales y turistas que prefieren sentirse como en una casa en vez
de alojarse en un hotel.
Daniel Bryn, especialista de Real Estate y autor del Monitor Inmobiliario, destacó a Infobae
que la rentabilidad es un factor clave. “Un departamento de 2 ambientes en Buenos Aires
puede generar un ingreso mensual promedio de alrededor de USD 650 brutos, con una
ocupación mensual del 73%; al compararse la rentabilidad entre el rendimiento de un
alquiler temporal con el tradicional muestra un 7,41% frente al 3,15% anual”.
Los edificios diseñados para alquileres temporarios tienden a tener alquileres más elevados,
dependiendo de las comodidades ofrecidas
Esta situación empujó nuevas inversiones de desarrolladoras, de hecho en el Parque de la
Innovación que se centrará en Núñez, en el ex predio del Tiro Federal, varios de los
edificios que se levanten están pensados para que los alquilen estudiantes y trabajadores
que desempeñen funciones allí en unos tres años aproximadamente.
Expertos sugieren que diseñar edificios desde el principio para alquileres temporarios
permite una optimización de costos y mantenimiento, considerando el uso intensivo por
parte de los turistas. Esto puede incluir características especiales como bauleras para
maletas, espacios de lavandería como amenities, sistemas de agua caliente central y
hornos eléctricos en lugar de gas para evitar problemas.

En cuanto a los modelos de negocio, los desarrolladores pueden ofrecer desde la entrega
simple del departamento hasta la gestión completa del alquiler. Esto suele involucrar un fee
mensual o un porcentaje de los ingresos generados por el departamento. Otra opción es el
modelo “pool”, donde ganancias y gastos se dividen entre varios departamentos en un
mismo edificio.
La ubicación y las amenidades juegan un papel crucial. Espacios de coworking y salones de
usos múltiples (SUM) son especialmente populares entre los inquilinos temporales.
En términos de rentabilidad a largo plazo, la inversión en alquileres temporarios puede
brindar entre un 6% y 8% anual, casi duplicando la renta tradicional promedio. Sin embargo,
existen factores a considerar, como la decisión de esperar a la finalización del edificio o
invertir en una propiedad ya existente para generar ingresos más rápidamente.
Bryn aconsejó a los inversores exigir información completa sobre ingresos estimados, tasas
de vacancia y gastos al considerar este tipo de proyectos. Las diferencias claves con el
alquiler tradicional incluyen la duración del contrato, la gestión del alquiler y la flexibilidad
para el propietario.
En términos de inversión inicial, Bryn señaló que se necesita entre USD 4.000 y USD 6.000
para equipar un monoambiente o un departamento de dos ambientes para alquiler temporal.
Cuáles llegan
Uno de los edificios que se edificarán se construirá en el corazón turístico de Retiro -sobre
la calle Paraguay- a 150 metros de la Avenida 9 de julio, a 600 metros del Obelisco y todo
su entorno de ese Buenos Aires que fue muy aristocrático con edificios emblemáticos.

Alejandro Reyser, Real Estate Developers (RED), dijo que “tenemos un acuerdo con un
operador turístico quien va a proporcionar el servicio de manejar la renta temporaria. Es
decir, todos los fiduciantes que participen del fideicomiso (es opcional) van a tener la
posibilidad de que un operador haga todo el circuito para obtener renta, con una inversión
mínima por la unidad funcional y para equipar la unidad acorde a los estándares que la
industria está requiriendo en la actualidad”.
El alquiler temporario versus el alquiler tradicional está generando el doble de rentabilidad
por la misma inversión con un riesgo acotado.

“Tenemos un camino para recorrer, lo que vuelve esta inversión en una situación potencial
no solamente de resguardo económico, sino también de superávit financiero”, añadió
Reyser.
Actualmente el mercado de alquileres temporarios está en uno de sus mejores momentos
por la escasa oferta de departamentos en alquiler permanente, la criticada ley de alquileres
vigente y el impacto que la pandemia ha dejado sobre las modalidades de vida y las nuevas
formas de trabajo.
Dario Erlich, de CEK Group, dijo que “los alquileres temporarios cobran relevancia por la
flexibilidad de los contratos y su simplicidad. Estos proyectos permiten tener ganancias
antes, durante y después de la obra. Por un lado, entrar como inversor con valores de pre
lanzamiento super competitivos, luego la revalorización de metros durante la obra hasta
entregada la unidad, y por último y más importante aún, la posibilidad de generar una renta
fija en dólares que superan el 10% anual en moneda dura”.
“Vemos una muy buena respuesta de venta de un edificio que es uno de los primeros del
país preparado y pensado desde su concepción para el alquiler temporario, con

equipamiento de hotel y un property manager que administra las unidades con el objetivo de
sacar la mayor renta posible en dólares”, dijo Erlich

El precio de las unidades parte desde USD 80.000 con
unidades de 25 a 30 m2.
Restricción en Nueva York
En EEUU, en tanto, la jueza Arlene Bluth, a cargo de tribunal de Manhattan, desestimó una
pretensión de Airbnb y consideró “racional” que el estado de Nueva York exija a los
anfitriones registrarse y controlar la legalidad de los alojamientos que ofrece, algo que la
empresa llegó a calificar como un “veto de facto” a su actividad.
La plataforma demandó a Nueva York en junio y consiguió aplazar hasta el 5 de septiembre
la entrada en vigor de la legislación, que busca regular la actividad en plena crisis de
vivienda y obliga a los anfitriones a registrarse ante las autoridades.
La nueva legislación impide que se alquilen departamentos enteros menos de 30 días, pero
sí permite alquileres inferiores a ese plazo si el anfitrión está presente en el alojamiento y no
tiene más de dos visitantes, norma que aplica no solo a Airbnb, sino también a otras
plataformas.
Con estas medidas, la ciudad exige que los anfitriones se registren ante una oficina
especial, algo que para Airbnb supone una invasión de la privacidad.

Se destaca por edificios premium con vistas al río, firmados por
estudios de primer nivel.

Durante los últimos cinco años, Núñez se encuentra en un proceso de reconversión y
crecimiento gracias al impulso que genera la consolidación de Belgrano y el auge de
Vicente López. Entre ambas zonas se posiciona como uno de los barrios más buscados
ganando protagonismo en el mercado inmobiliario.

La proximidad con las principales arterias y accesos a la Ciudad, una variada oferta
gastronómica, terrenos con un perfil de baja densidad con espacios verdes y fácil
circulación, conforman una oportunidad de inversión para los desarrolladores. Estas son
algunas de las razones que generaron varios lanzamientos y emprendimientos en plena
construcción.
“La zona está en constante evolución y crecimiento y se estima que esta tendencia no se
detendrá. Se trata de uno de los barrios donde más está creciendo el precio del m2 y cada
vez que aparece un terreno a la venta en Libertador la demanda es muy grande”, dice Darío
Erlich, socio de la desarrolladora CEK Group. El precio del m2 en los complejos en pozo
arranca en US$ 2.400.

Sobre el perfil del comprador, la arquitecta María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y
Emprendimientos de la desarrolladora y comercializadora Interwin, explica que “en general,
es elegido por un público joven (solos, parejas o familias) en busca de tipologías de uno a
tres ambientes. Provienen en su mayoría de barrios aledaños y de Zona Norte”.
Los nuevos proyectos
Dentro del distrito, aparece Lomas de Núñez, un microbarrio oculto, sin límites oficiales. Sin
embargo, hay consenso en decir que está entre Ruiz Huidobro, Vuelta de Obligado, la
Avenida General Paz y las vías del ferrocarril Mitre, con la estación Rivadavia como uno de
sus ejes de acceso.
El área se destaca por la tranquilidad de sus calles arboladas y el ambiente apacible y
armonioso que convive con pintorescas barrancas, casas antiguas y nuevos
emprendimientos premium de baja altura.

En esta zona, Grupo Chomer está desarrollando un complejo premium: Aura Núñez, con
18.500 m2 totales de obra y más de 1.500 m2 de amenities y espacios verdes. Ubicado en
un predio que ocupa media manzana sobre la calle Cuba, en la esquina de Arias y Deheza,
privilegia la apertura de su pulmón de manzana al parque.
Diseñado por el estudio MSGSSV, ofrece unidades contemporáneas, llenas de luz. El
proyecto también incluye piscinas privadas en algunos departamentos. Además, proyecta
amenities como microcine, sala de juegos, amplias terrazas y jardines.
Zonas revalorizadas
“Invertimos en una de las zonas más revalorizadas de los últimos años debido a la
circulación, las opciones educativas y gastronómicas y la relación con el medio ambiente
que generan un ámbito propicio para un desarrollo inmobiliario de este origen”, dice Iván
Chomer.

El CEO de Grupo Chomer agrega que “Aura Núñez está diseñado para respetar la armonía
entre lo urbano y lo natural, fundamental para su proyección a lo largo plazo”.
Otra de las novedades, también desarrollada por CEK Group, es el complejo Black
Libertador, ubicado en Av. del Libertador y Ruiz Huidobro.Se trata de una torre de 15 pisos
con departamentos de dos a cuatro ambientes, con vistas al río y arquitectura de
vanguardia proyectada por Estudio Aisenson. Además, posee varios amenities y una piscina
con borde infinito en el ultimo piso con vistas al río.
En tanto, Interwin está comercializando los edificios Maker, ubicado en Manzanares y
Cabildo, frente a la plaza Balcarce; y HUB, que se encuentra en Cabildo y Jaramillo. Ambos
son apto profesional.

Maker posee 16 pisos con unidades de uno y dos ambientes (que se pueden unificar y
convertir en un tres ambientes). Los ubicados en los pisos superiores poseen vistas al río.
Además, tres locales en planta baja y amenities en los pisos 15 y 16.
El edificio HUB, en tanto, tiene 14 pisos y posee departamentos con superficies de 35 a 190
m2, con uno a tres ambientes y vistas al verde. Además, tres subsuelos de cocheras y en
planta baja, un amplio local y plaza seca. En tanto, en el piso 15 se concentran los
amenities

La incertidumbre le devuelve credibilidad al ladrillo mientras éste
recupera valor y rentabilidad

De cara a las elecciones, la economía nacional sucumbe ante la disparada del dólar y el
riesgo país. “Para invertir, edifique”, se decía después de la crisis económica del 30´ cuando
el ladrillo era valorado como refugio de inversión. Casi 100 años después, otra crisis sacude
al país y los argentinos vuelven a mirar con interés el mercado inmobiliario para resguardar
su capital.

La incertidumbre alienta las consultas e incluso apuran la concreción de las operaciones
que estaban en duda. “Tuvimos el doble de consultas de venta que hace unos meses de
algunas propiedades específicas y cerramos operaciones de departamentos que se
encontraban hace tiempo publicados. En el último mes y medio hubo compradores muy
decididos, a diferencia de hace un año que miraban varios inmuebles y no tomaban la
decisión de realizar una oferta″, analizó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Convalidó este tendencia Martín Pinus, líder de la inmobiliaria homónima: “Estamos con
muchas consultas y operaciones que no se detienen a pesar del aumento del tipo de
cambio”. Explica en base a su experiencia que “generalmente cuando el dólar aumenta
mucho se paraliza el mercado, pero ahora no se caen las operaciones a pesar de que
firmás la reserva con el valor del dólar paralelo en $520, firmás un boleto con el tipo de
cambio a $560 y terminás de firmar la escritura con un dólar en $600″.

“Esto se da por una combinación de cosas. Estamos muy acostumbrados a analizar la
coyuntura para tomar decisiones; sin embargo, el inmueble es un producto que vive 100
años y va a atravesar un montón de coyunturas. No se recupera el precio del inmueble sino
que la gente se acuerda de que es un producto para toda la vida”, afirmó Martín Boquete,
director de Toribio Achával, quien aclaró que esta animosidad se replica a lo largo y ancho
del país: “Hay buen clima a nivel nacional con mayor actividad en CABA, en la provincia de
Buenos Aires, en la costa atlántica y en la Patagonia”.
Esa apreciación se evidencia en el repunte de las operaciones inmobiliarias del primer
semestre del año. En los primeros seis meses, las operaciones en la ciudad de Buenos

Aires crecieron un 15% en comparación con el primer semestre del año pasado, según un
reciente informe del Colegio de Escribanos porteño. El dato destaca más aún cuando se
analiza que en todos los meses del año se vendieron más inmuebles que el mismo período
del 2022. En junio la entidad registró 3320 firmas de escrituras, cifra 10,5% superior a las
3005 que habían realizado en junio del 2022, y en la Provincia de Buenos Aires, este
incremento fue del 8,59%.
Desde el 2018, el valor de los inmuebles sufrió una caída vertiginosa: “El precio publicado
bajó un 23,9% desde 2019″, advirtió Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en el
Summit de Real Estate organizado por LA NACION. Las últimas operaciones muestran
aceptación del piso actual y movilizan el mercado. “Sentimos que la oferta se está
acercando a la demanda y viceversa y que se están convalidando precios que antes no se
convalidaban”, amplió Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
En parte, este mismo factor actúa como motivador para traccionar las operaciones. “La
`sensación´ de que los valores llegaron a un piso hizo que los tenedores de dólares salgan
a comprar, estabilizando la demanda en niveles aceptables”, analizó Germán Gómez
Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, y agrega que parte de este comportamiento se
explica porque “el mercado se viene moviendo más ante expectativas de cambios políticos y
económicos”.
En simultáneo, otro factor que incentiva la inversión inmobiliaria es la inflación en dólares,
que devalúa los ahorros en divisa y los tenedores de moneda extranjera buscan asegurar su
dinero. “En los últimos tres meses hubo un repunte de consultas y de reuniones. En nuestra
opinión, eso está parcialmente fundamentado porque la gente se da cuenta que retener
dólares en una caja de seguridad, en una cuenta o en el colchón, ya no tiene mucho sentido
a partir de la inflación que hay en dólares en el mundo o en moneda dura. Entonces las
personas se van animando a tomar algunas decisiones con relación al ladrillo”, dijo
Leonardo Rodríguez Nader, cofundador y CEO de CMNV.

El momento de oportunidad
Según Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, los márgenes de negociación se
achicaron y cuando antes se podían escuchar regateos de entre 15% y 20%, hoy no
superan el 7%. “Con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra. Ahí hay una
gran oportunidad”, completó.

En términos de oportunidad, Alan Mohadeb -socio de CEK Group- señala otra clave basada
“en el optimismo del sector por los cambios que se producirían con la entrante
administración” y dice que “las propiedades son el único activo real que aún no se ha re-
priceado por la expectativa de cambio de gobierno (vis-à-vis el rally de los activos
financieros visto en los últimos meses)”.

En ese sentido, Hernán Nucifora, CEO de la desarrolladora Global Investments, sostiene
que “el ajuste de los precios de las propiedades y la disminución de las cotizaciones de las
viviendas usadas señalan que es un excelente momento para invertir. Las condiciones
actuales favorecen a los compradores, con un escenario de mayor oferta que demanda,
dando a los inversores una ventaja en las negociaciones”.

El punto de inflexión
Zonaprop publicó en su último informe mensual de la ciudad que “por primera vez en 52
meses, en el mes de julio se registró un ascenso del 0,1% en los precios de publicación”,
detalló Molina.
La expectativa de un cambio de ciclo rearma lo modelos de negocios e invita a la espera.
“Muchos desarrolladores prefieren directamente no vender a los valores actuales y están
reteniendo producto a la espera de una mejora en las cotizaciones a partir del 2024″, afirma
Gómez Picasso.
El resurgimiento de los inversores
“De acuerdo al Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), en el primer trimestre del
año el 13,7% de los compradores encajó en la figura del inversor”, indicó Soledad Balayan.
Se trata de un perfil desaparecido desde la caída de la rentabilidad inmobiliaria y que ante
los signos de recuperación que se muestran hoy vuelve a salir a la luz. En julio, la renta
bruta media de departamentos usados alcanzaba el 4,7 % anual, según Reporte
Inmobiliario. “La renta creció 1,78% con relación a un atrás, ya que en julio del 2022 se
ubicaba por debajo del 3% (2,98%)”, señaló el último informe publicado por la entidad.
“La figura del inversor definitivamente volvió, pero un inversor muy cauteloso que compra lo
que necesita. No mira solamente la ganancia. Por ejemplo, compra un departamento si lo
necesita para su hijo, compra una casa si la va a usar el fin de semana o adquiere un
inmueble o se muda para mejorar su calidad de vida. Pero el mercado está acotado

solamente a los tenedores de dólares billete en el colchón y va a seguir así”, analizó Gómez
Picasso. En el primer trimestre de este año, los argentinos guardaban US$261.124 millones
fuera del sistema, según datos del INDEC.

En lo que a inversiones respecta, el foco hoy está puesto en dos objetivos. “Se ve mucho
movimiento en inmuebles que tengan o puedan tener rentas relacionadas con el exterior
(alquileres temporales a turismo) o inmuebles comerciales (retail, logística y oficinas) que
interpretan los cambios de época”, explicó Hernán Pisarenko, socio de Bridge Argentina.
Por su parte, desde CMNV también observan un interés de sus clientes por incorporar
unidades apto alquiler temporario en sus carteras. “Notamos la visibilidad en el mediano
plazo de poder hacerse de la unidad y de proyectos que están preparados para lo que es
renta turística, temporaria o de media estadía. Hoy, con los valores que ofrece el mercado y
con la recuperación de los valores de alquiler, no dejan de ser una renta moderada, pero a
la vez atractiva para una inversión segura y conservadora”, dijo Rodríguez Nader.
Las zonas más atractivas
Al hablar de zonas, un informe de Mercado Libre reveló cuáles fueron los barrios más
buscados para vivir. En términos de compra fueron Caballito, Belgrano, Villa Urquiza,
Recoleta y Palermo. Para alquilar, Caballito se mantiene como primera opción pero cambia
el top 5: le siguen Flores, Villa Urquiza, Almagro y Palermo.
Según Global Investments, las áreas más atractivas para la inversión inmobiliaria en
Argentina son los partidos de Pilar, Tortugas, Tigre y zonas de la Capital Federal como

Saavedra, Belgrano y Caballito. Estas regiones están atrayendo a los inversores con su
baja cotización y su potencial de crecimiento.
Desde la visión de CEK Group, los barrios que defienden su valor cuando la
macroeconomía está a la baja y los primeros en despegar cuando viene el ciclo alcista son
Las Cañitas, La Imprenta, Bajo Belgrano y Palermo Soho/Hollywood. En esta línea, Soledad
Balayan advierte que “la zona de Cañitas y La Imprenta tuvo mucho movimiento de dos a
cuatro ambientes, en valores por supuesto más bajos que en el 2019″.

Dentro del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires, los tickets más buscados hoy para
inversión están en un rango de entre US$75.000 y US$200.000, y para vivienda residencial
premium van desde los US$450.000 hasta los US$800.000, según el análisis de CEK
Group.

Por último, uno de los factores determinantes que tienen en cuenta los consumidores a la
hora de mudarse y que el inversor debe contemplar es el nivel de cercanía con puntos de
interés que puede tener la vivienda. Desde la perspectiva de Bridge Argentina, se está
notando una necesidad de familias y de turistas de alojarse en distintas tipologías y en
distintos proyectos, no solamente en zonas céntricas o de ubicaciones privilegiadas: “Los
compradores finales buscan propiedades que le permitan armar su vida (trabajo, colegios,
club, amigos, familia, etc.) dentro de un radio de los 15 minutos”.

Una pareja de calificación ocupacional alta debería más que triplicar sus ingresos
para poder calificar a un préstamo para la compra de un departamento de dos
ambientes en Capital Federal.

Entre los desajustes que sufre actualmente el mercado inmobiliario, sobresalen algunas
características: muchos propietarios quieren vender y pocos quieren comprar. Eso viene
impulsando los precios de los inmuebles hacia la baja, en un mercado además

sobrestockeado desde la oferta porque muchos inmuebles que estaban en alquiler pasaron
a la venta. Se estima que en CABA la caída promedio de los precios en dolares, en los
últimos tres años fue del 34,7%.

Los especialistas estiman que el mercado puede tardar unos seis años en recuperar el nivel
que tenia antes de la crisis. Fundamental, que baje la inflación. Además, a este escenario,
se agrega un ingrediente no menor que frena las posibilidades de desarrollo del sector: la
falta de crédito hipotecario, que si bien fue siempre bajo en la Argentina, hoy está en su
mínimo histórico.
Una de las mediciones sobre la evolución de estos créditos es el Índice de Accesibilidad al
Crédito Hipotecario (IACH) para la compra de un departamento de 2 ambientes en la
Ciudad de Buenos Aires. Este indicador alcanzó, en el cuarto trimestre del año pasado, su
mínimo histórico (27,9).
​Es decir que el ingreso de una pareja que aspira a comprar un inmueble de esas
características (43 metros cuadrados) representó poco más de un cuarto del mínimo
necesario para acceder a un crédito hipotecario. Así, una pareja de calificación ocupacional
alta debería más que triplicar sus ingresos para poder calificar a un préstamo para la
compra de ese departamento.
Visto de otro modo, la cuota inicial del crédito superó al ingreso promedio (representó el
107%) y se ubicó en el punto más alejado de la restricción general del 30% que impone el
mercado crediticio desde que comenzó a seguirse la serie. A modo de referencia, si se
vincula con el valor del alquiler de una vivienda similar, el precio promedio de publicación
significó menos de la quinta parte del valor de la cuota.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima considera que "el crédito en todo
el mundo es un instrumento estratégico y fundamental para el acceso a la propiedad de las
familias. En todo el mundo es así, amplía la cantidad de compradores, amplía el mercado
inmobiliario, ayuda, a generar más demanda y eso también potencia la construcción y toda
la cadena de valor", dice. "Pero tiene que ser un crédito posible de pagar, porque que
salgan créditos y la gente no los pueda pagar, no tiene sentido, y tiene que apartarse de
toda burocracia, o sea, el crédito tiene que estar diseñado para gente que realmente lo
necesita", opina.
"Es decir, tienen que ser créditos a muy largo plazo, con porcentajes realmente altos sobre
el valor de la propiedad, o sea,80%, 85% porque tiene que estar orientado para el que hoy
tiene la capacidad de pago, pero no tiene esa herramienta tan importante que es el crédito.
Simplemente eso, una de las tres patas fundamentales del mercado inmobiliario y de la
construcción es el crédito", señaló el empresario.
Alan Mohadeb, socio de CEK Group, agrega que los desarrolladores hoy se están
concentrando en la única demanda que existe: "en consumidores finales y en inversores
que disponen una gran parte del dinero del departamento sumado a un flujo de fondos en
dólares, o todo el capital".
El empeoramiento del acceso a la vivienda se explica básicamente en la marcha
ascendente de la cuota inicial de los créditos que superó ampliamente al incremento del
ingreso nominal. Y últimamente, la disponibilidad efectiva de prestamos para la compra de
viviendas se ajustó a un grupo muy reducido de entidades bancarias.
La caída de la participación del crédito hipotecario es -si se toma en cuenta el periodo que
transcurrió desde la Convertibilidad- del 91%, ajustado por la inflación, según los cálculos
de la la Fundación Libertad y Progreso, Después, desde diciembre de 2019, su participación
cayó de 9,6% a 5,1% del crédito total al sector privado.
Emilio Prado, economista de la Fundación Libertad y Progreso dice que: “la evolución
alcista de la inflación presiona fuertemente sobre el sector inmobiliario, afectando
principalmente a la tasa de interés que cobran los bancos al momento de otorgar un crédito.
Mientras tanto, la velocidad de ajuste de los precios (y de las tasas) es más rápida que la de
los salarios, por lo que, estos últimos quedan rezagados y el asalariado termina corriendo
por detrás. De esta forma, con sueldos que se deterioran, una escasa capacidad de ahorro
y una inflación sin control, acceder a un crédito hipotecario suena utópico para los
argentinos”, resumió.

Expertos sostienen que la actividad sigue en macha y hay obras en
ejecución en toda la Ciudad de Buenos Aires. Recomiendan para los que
disponen de ahorros y por qué conviene destinarlos al ladrillo

Actualmente en la ciudad de Buenos Aires se construyen más de 40.000 viviendas
Los movimientos en la cotización del dólar libre siempre generan incertidumbre. Pero la
suba de los últimos días no impidió que sigan en marcha más de 40.000 obras de viviendas
en CABA. Así, ante las dudas por la coyuntura emerge una pregunta: ¿conviene comprar un
departamentos desde el pozo?

Según los expertos, si bien hubo dudas en la demanda en los últimos días, el ladrillo siempre
es una buena opción para ahorrar de manera segura.

Alan Mohadeb, de CEK Group, señaló a Infobae que “vivimos en un país en el cual estamos
habituados a los vaivenes macroeconómicos y turbulencias cambiarias. Salvo ante
devaluaciones muy bruscas y significativas, los precios de los inmuebles no sufren
variaciones en la alta gama. Son proyectos que resisten sus valores cuando aparecen
situaciones desfavorables, y son los primeros en levantar su cotización cuando aparecen
cambios de ciclo”.

Actualmente en CABA hay más de 40.000 viviendas en obras: Palermo,
Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Villa Devoto, Chacarita y el Paseo del
Bajo (Monserrat y San Telmo) lideran con mayor cantidad de obras

En el actual contexto, con precios históricamente bajos en comparación con los últimos 10
años, el aumento del dólar no influye linealmente en una baja en la cotización de los
inmuebles a estrenar o de pozo, sino mas bien impacta negativamente en el mercado del
usado y en inmuebles con más de 15 años de antigüedad.

“En momentos de suba las ventas aumentan porque la gente quiere capturar oportunidades.
Sería esperable que durante 2023 tengamos momentos de estas características, ya que el
mercado inmobiliario local ajusta por cantidad y no por precio”, amplió Mohadeb.

Cuando se dan movimientos bruscos del MEP y del linbre, hay sensación de abaratamiento.
Mohadeb, sostuvo que “para el que tiene dólares, los departamentos a estrenar son una
gran oportunidad y allí surgen posibilidades atractivas con precios tocaron piso”.

Expertos recomiendan a quien tiene ahorros que es un buen momento para apostar en el
ladrillo. En tiempos volátiles la inversión en viviendas es un buen refugio para el dinero
Diferencia entre premium y estándar

Expertos sostienen que ahora más que nunca hay que diferenciar entre proyectos premium
y estándar.

Los clientes del primer perfil de activos inmobiliarios buscan certidumbre en los
antecedentes de la compañía desarrolladora o constructora, en la zona y en el tipo de
vivienda. “Ya no los afectan los sobresaltos que venimos teniendo en los últimos años. Se

sabe que este tipo de proyectos son refugios de valor comprobados y que sus dólares
siempre estarán bien resguardados en el ladrillo”, aclaró a Infobae Hernán Pisarenko, de
Bridge Argentina.

El mercado estándar está conformado por aquellas viviendas qué buscan captar a un
usuario final y que por la coyuntura económica es el más afectado. Quien tiene algunos
ahorros en mano especula más y muchos posponen decisiones esperando ver como se
transita la crisis y qué características tendrá el próximo gobierno.

Repercusión

El alza del dólar marca las condiciones de las operaciones inmobiliarias en las que termina
moviéndose el Real Estate. No solo la cotización libre, sino las distintas vigentes en el
mercado cambiario.

Las nuevas propuestas tienen amplios balcones o conexión con el exterior. Es algo
que se potenció desde la llegada de la pandemia

Ignacio Aldazabal, de HA Emprendimientos, señaló que “se negocia bastante para encontrar
el punto de acuerdo para cerrar operaciones. En los últimos años notamos que los clientes
cada vez tienen más claro que es un mercado que cotiza en moneda dura y es un refugio de
valor”.

Por otra lado, especialistas argumentan que es aconsejable invertir pesos en una compra de
pozo ajustada por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Así se
adquiere un inmueble que cotiza en dólares al momento de la venta de la unidad terminada.

“Es un buen momento para invertir en ladrillos y sobre todo en viviendas en pozo. Los
precios parecen haber llegado a su piso: ajustaron en los últimos 24 meses hasta un 30%.
Con todo, hay seguramente departamentos que estén dispuestos a bajar aún más. Ahora las
consultas son mucho más concretas y no hay tanto margen de contraoferta en relación con
los precios de publicación. El margen volvió a posicionarse entre el 5% y el 7%”, detalló
Mohadeb.

Problema con las cotizaciones

La suba del dólar generó desconfianza y la falta de previsibilidad frente a la devaluación del
peso provocó que muchos proveedores se abstengan de emitir cotizaciones ante la
imposibilidad de conocer los precios de reposición.

En Chacarita, Villa Crespo, Palermo, Villa Devoto, entre otros barrios, hay muchas
obras en ejecución actualmente

Aldazabal destacó que en un mediano plazo el mercado volverá a tener precios de
referencia. “En 15 años hubo muchas crisis. En esta situación nos manejamos con
presupuestos base que se van actualizando según los rubros que componen el costo de la
construcción. Sea dólar, inflación o la variable CAC a nivel general”, dijo.

Precios

Christian Leupold, de Avilis Real Estate, destacó que ve cambios sustanciales en la cantidad
de contactos ni el ritmo de cierre de operaciones. “Hay algunos que prefieren esperar a que
se aclare el panorama para tomar decisiones y otros compran por la oportunidad”, expresó.

“En términos generales, es un buen momento para posicionarse en ladrillos. Los costos en
dólares siguen siendo competitivos con respecto al valor histórico. Por menos de USD 1.800
por metro cuadrado se puede comprar una vivienda en pozo que terminada se ofrece en
USD 2.800. El margen es muy atractivo”, ejemplificó Leupold.

Existen valores del m2 que parten desde USD 1.600 hasta USD 5.000, con un promedio de
USD 2.500.

Habitualmente se ingresa con valores de m2 más bajos que un departamento terminado y,
al finalizar el emprendimiento, los precios pueden incrementarse hasta en un 30%. Por lo
general se eligen desarrollos que permiten financiamiento en pesos y dólares.

Hay opciones más cortas que se extienden por el plazo de la obra (24/30 meses) y otras de
hasta 60 cuotas. Además, dependiendo de la etapa del proyecto en la que haya ingresado, el
comprador puede obtener hasta un 30% de rentabilidad entre el valor de pozo y el de
reventa. También hay otras características que influyen en el margen y están relacionadas
con la zona y el tipo de proyecto, lo cual va a influir en su revalorización al momento de la
reventa.

El crecimiento de este segmento del mercado de locaciones impulsa
desarrollos, algunos ya estrenados y otros en obra en Palermo, Retiro,
Belgrano o San Telmo, entre otros barrios

Una de las unidades que llegarán al mercado de los alquileres temporarios. Será
parte del proyecto Spot Studios
El formato de alquileres temporarios está en auge. Miles de personasque vienen del interior
o del exterior a estudiar o trabajar a la ciudad de Buenos Aires generaron en los últimos
tiempos que los desarrolladores en busca de satisfacer esta demanda (quienes estiman que

perdurará por bastante tiempo) se decidan por emprender la construcción de edificios de
viviendas para rentar tipo Airbnb.

Ante la preferencia creciente por este formato, alentada tanto por los posibles inquilinos
como los inversores, las desarrolladoras comienzan a crear proyectos preparados y
pensados para este tipo de inmuebles que generan una mayor rentabilidad que un alquiler
tradicional. De hecho, los inmuebles para alquiler temporario están entre los más
demandados del mercado inmobiliario. Muchas personas buscan este tipo de propiedades
para alojarse, entre ellos, turistas, estudiantes, “nómadas digitales” y personas que
necesitan un tratamiento de salud, entre otras situaciones.

“Dependiendo de diferentes variables, las rentabilidades actuales pueden llegar a un 9%
anual”, dijo Mariano Gubitosi, gerente comercial del Grupo Portland, a Infobae. Actualmente
en CABA se calcula que hay unos 16.000 departamentos que operan bajo el sistema Airbnb
y la cifra crece mes a mes. Varios de estos inmuebles antes eran destinados en el formato
tradicional pero por la Ley de Alquileres que hoy está en el centro del debate los dueños
decidieron equiparlos y proponerlos en el modelo temporario.

“Los alquileres temporarios resultan atractivos para compradores
de perfil inversor debido a su alta rentabilidad que en algunos
casos puede trepar hasta el 9% anual

Eso impulsó a los desarrolladores inmobiliarios a edificar emprendimientos pensados para
tal fin, con viviendas a alquilar totalmente amobladas y buena conectividad, una prioridad de
los inquilinos. “Lo principal es entender cuál puede ser ese inquilino temporal. En función de
este análisis, es importante definir la ubicación y qué ventajas ofrece la zona y el tipo de
unidades por realizar”, explicó Gubitosi.

La ubicación es clave, varios de estos desarrollos se estrenaron o están en obras en barrios
como Palermo, Belgrano, Retiro o San Telmo, entre otros, cerca de universidades y medios
ágiles de transportes como el subte y el Metrobus.

En estos edificios se priorizan terrenos amplios, preferentemente en esquinas, con vistas
abiertas, sobre corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto Haaus Hotel Living también se edifica con locales comerciales apto
gastronomía en Palermo
Darío Erlich, de CEK Group, comentó a Infobae que “tratamos de buscar terrenos en donde
salgan buenos locales comerciales apto gastronomía, en pleno corazón de distritos
gastronómicos y artísticos, que estén próximos a transportes públicos, universidades,
centros comerciales de alta densidad y comercios de cercanía”.

Precios de alquileres
El alquiler temporario ofrece una tarifa promedio de USD 49 por noche. · El barrio más
atractivo para la actividad es el multifacético Palermo, entre el SoHo, Hollywood y Las
Cañitas, allí hoy la oferta la integran 5.265 propiedades con una tarifa que oscila entre USD
60 y USD 80 por noche, para unidades de calidad.

Así es una unidad en el proyecto PH Eco que ya funciona en el barrio de San Telmo,
se priorizó la conexión con el exterior también en la propuesta
“Le siguen Recoleta con oferta de 2.295 propiedades, Belgrano con 757 y San Telmo con
526, y valores de tarifa bastante más bajas. El alquiler temporario turístico registra una
marcada tendencia de crecimiento tanto en niveles de demanda/ocupación (durante 2022 el
turismo extranjero ingresante todavía estaba en niveles del 50% comparado con la etapa pre
pandemia según datos del Gobierno porteño) y también con una tendencia creciente de
tarifa (impulsada por el avance de los viajeros del exterior)”, dijo a Infobae Ariel Venneri, del
Grupo MAHE.

Precios de unidades en venta
Siguiendo estos lineamientos, distintas desarrolladoras trabajan en diversos proyectos de
usos mixtos, es decir, apto alquiler temporario, primera vivienda, profesional y alquiler
tradicional. Por ejemplo, la firma RED junto con el estudio de arquitectos McCormack
Asociados propone Spot Studios, un edificio emplazado a dos cuadras de Plaza San Martín.
Tendrá un subsuelo totalmente funcional, 14 pisos con unidades desde 22 metros
cuadrados hasta 260 m2, estilo loft, compactos, y con amenities como lobby bar, gimnasio,
terraza, salas de reuniones, entre otros.

Uno de los desarrollos que llegan a Retiro en un punto próximo con universidades y
la presencia de oficinas de empresas de renombre
El valor del metro cuadrado para la venta se encuentra cerca de USD 1.740 (cotización dólar
MEP) y en equipamiento y decoración se invierten USD 6.000. La financiación propone un
anticipo del 80% y el saldo en 10 aportes mensuales en pesos ajustados por la variación del
índice de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción). El emprendimiento estima USD
12.750 de ingresos totales anuales (70% de ocupación al año con una tarifa promedio de
USD 50 por noche) y, si se desea pagar por la administración del departamento, se obtienen
USD 9.560 de ingresos netos.

Por su parte Haaus Hotel Living, del CEK Group en Palermo SoHo propone viviendas
flexibles que pueden unirse con 1, 2 y 3 ambientes que van desde los 30 m2 a los 50 m2.
Las habitaciones tienen el alma y equipamiento de un hotel, con piscina en rooftop con
solárium con vistas abiertas al barrio, quinchos parrilleros y fogoneros, entre otros
amenities.

La capitalización y plusvalía de Haaus varía entre el 30 y el 50% en dólares durante los 24
meses de obra, y el comprador puede ingresar en valores que parten desde USD 2.000 por
m2 que terminados rondan entre USD 3.000/3500 por m2. El ticket arranca desde USD

85.000 que se paga con un 30% al boleto y el saldo en 24 cuotas. El financiamiento va de
entre 24 y hasta 30 meses, y el cliente puede optar por una forma de pago de cuotas en
pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), o bien
cuotas en dólares billete.

Los posibles compradores tienen como opción Palmera Nova. En el Parque de la Innovación
en Núñez, donde estaba el predio del ex Tiro Federal. El proyecto ofrece unidades de 2 y 3
ambientes, luminosas y espacios amplios pensados para estudiar o trabajar desde el
departamento. Las unidades de 3 ambientes tienen una planta dividida (con el living
comedor y cocina en el medio y los dormitorios, ambos en suite, a cada lado. Esto permite
independencia en cada suite y se podrán alquilar a dos personas que compartan la parte
común del departamento a la vez, replicando de alguna manera el concepto de un campus
universitario.

Cómo captar el interés y buena rentabilidad
El alquiler temporario tiene un presente y futuro muy interesante para invertir, principalmente
por su rentabilidad, perspectivas de crecimiento y bajo riesgo por el respaldo patrimonial
que implica tener un activo seguro como es un inmueble.

Las habitaciones de estas viviendas en algunos casos son similares a los cuartos de hotel

Sin embargo, desde el sector advierten que para poder acceder a una rentabilidad alta y
estable es necesario contar con unidades adecuadas por diseño, condiciones y ubicación,
así como también una gestión de alquiler profesional y eficiente que garantice alcanzar las
mejores tarifas en un negocio donde la reputación es clave.

Venneri, amplió que “el emprendimiento pensado, diseñado y construido específicamente
para alquiler temporal (que permita en un futuro cercano cumplir con las regulaciones y
normativas que se impondrán, igual que en las grandes ciudades turísticas de otras partes
del mundo) debe apoyarse en esquemas de inversión seguros y flexibles para entrar al
negocio”.

Como suele suceder con los negocios atractivos “de moda”, con el tiempo se va depurando
la oferta y “solo subsisten los que cumplen con estas condiciones en las zonas adecuadas”,
concluyó Venneri.

La identidad residencial, el verde y la ubicación privilegiada son las
características más valoradas de esta parte de Belgrano que está
cerca de todo

La reconversión de los barrios porteños encuentra diferentes motivos. La configuración de
nuevos polos gastronómicos y culturales suelen acompañar transiciones en las estructuras

de los diferentes barrios de la Ciudad. También el desembarco de proyectos de gran
envergadura o nuevas infraestructuras.
El caso del Bajo Belgrano es diferente. “Bajo Belgrano, amor ascendente” cantaba Luis
Alberto Spinetta en un tema dedicado al barrio de su juventud, que mantuvo por muchos
años una identidad particular recogida en las canciones de otros artistas que también
vivieron en sus arboladas cuadras.
Bautizada como “Belgrano Chico” por los propios desarrolladores inmobiliarios, la zona
limita con los barrios de Belgrano y Núñez y se extiende desde las vías del tren mitre hasta
el Río de la Plata e incluye corredores como las avenidas Figueroa Alcorta, La Pampa y Del
Libertador. Además, es vecino al megaproyecto del Parque de la Innovación que se
construye en los terrenos que pertenecían al ex Tiro Federal.

La zona fue imán de torres emblemáticas construidas en los noventa
“Es uno de los mejores lugares de Buenos Aires por accesos, proximidad a espacios
verdes, proximidad al río, su oferta gastronómica. Además, de su cercanía al Barrio Chino,
al nuevo espacio comercial Vía Viva que se desarrolla en el bajo viaducto, la oferta de
colegios y universidades en un radio geográfico chico” apunta Alejandro Schuff, director de
Soldati Propiedades. “Da la sensación de vivir más del lado de provincia norte, pero en
Capital”, agrega.

Por otra parte, el Bajo Belgrano experimenta cambios en su conformación de barrio
residencial hacia una mixtura con edificios de pocos pisos, algunas torres y hasta un
condominio en el corazón de la zona. Hoy conviven distintos usos pero muy probablemente
a futuro la zona experimentará una gran densificación con departamentos de alta gama.

“El Bajo Belgrano se convirtió en un barrio de gran demanda en los últimos años. Su
cercanía a grandes parques, plazas, su accesibilidad y la oferta gastronómica y de colegios
y universidades lo vuelve un sitio muy atractivo tanto para el consumidor final que se
imagina viviendo y disfrutando el barrio como del inversor que busca refugiar sus ahorros en
proyectos y zonas que tengan factibilidad de mercado convalidada”, señala Gabriela
Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que comercializa el proyecto Quartier Bajo
Belgrano sobre Monroe.

Es el sector más parecido a la zona norte dentro de la Capital
No busca replicar el espíritu palermitano
“El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al norte de Belgrano”,
señala a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, quien
compara el fenómeno con el que se dio en Palermo Hollywood hace 15 años atrás.

Los brokers aclaran que el Bajo Belgrano no quiere ser Palermo. Es “la zona norte” de la
ciudad de Buenos Aires y casi un oasis en medio de la Ciudad, entre boulevares, plazoletas,
y casas de diferentes estilos.

Por eso no se habla de polo gastronómico o cultural, aunque en sus alrededores empieza a
aparecer oferta de diferentes rubros en pequeños núcleos concentrados en las esquinas o
en alguna cuadra en particular, como en la calle Sucre, entre Figueroa Alcorta y Castañeda,
con lugares que ya son íconos gastronómicos como Narda Comedor, el restaurante Sucre o
la cervecería Patagonia, entre otros.

Las propuestas gastronómicas se multiplican en el Bajo Belgrano
En los últimos años, empezaron a crecer la cantidad de cafecitos de especialidad, como El
Cuervo Café, que se mezclan con los clásicos porteños, como New Jonathan a pocas
cuadras de la cancha de River. Y marcas muy instaladas en la gastronomía, como Tea
Conection o la hamburguesería Big Pons o la heladería Lucciano’s.

En cuanto a la oferta de departamentos en venta, hoy en Bajo Belgrano hay cerca de 400
departamentos en venta, indica un relevamiento de Reporte Inmobiliario. De estas
unidades, casi la mitad son a estrenar o están en construcción. En promedio, el valor del
metro cuadrado para un departamento de tres ambientes usado es hoy de US$3827.

En cuanto a los departamentos a estrenar, el valor trepa en promedio a los US$4239/m².
“Es un barrio de tickets altos, el promedio para usados de tres ambientes ofertados es de
US$382.500 y a estrenar de US$450.00.

Los proyectos del Bajo Belgrano
Uno de los proyectos más grandes en cuanto a extensión ocupa una manzana entera. Se
trata de un condominio bajo la marca Quartier, de la desarrolladora Argencons, que
prácticamente ocupa la manzana entera delimitada por la avenida Monroe y las calles
Miñones, Blanco Encalada y Migueletes.

El inmueble fue sede de Laboratorios de la Química Scheringer durante casi un siglo. Tras
la fusión con Bayer, el inmueble fue desafectado hace unos 15 años y quedó vacío. Lo
compraron para hacer oficinas, que nunca se concretaron. Finalmente se levantará un
condominio urbano.

Quartier Bajo Belgrano ocupa casi una manzana entera.
“Con Quartier Bajo Belgrano vamos a revivir una manzana entera que cayó en el abandono
hace más de una década. Es un condominio de pocos pisos con un retiro de más de ocho
metro en las unidades de planta baja que genera una visual para el vecino de jardines a la
calle, en reemplazo de una estructura vieja inhabitada. No invade el barrio sino que lo
mejora”, afirma a LA NACION Carlos Spina, director y socio de Argencons, que explica que
las unidades de planta baja cuentan con un estilo similar al de pequeñas casitas con jardín
de frente.

Se trata de un fideicomiso al costo pero la desarrolladora ofrece un incentivo de inversión
para acceder a una unidad a precio fijo con pago al contado, sin atarse al aumento de la
CAC. Con el 75% de las unidades vendidas y con entrega estimada a fines de 2025, el valor
promedio del metro cuadrado está en los US$2700. “Se trata de una zona con un potencial
enorme no en cuanto al cero, sino más bien un zona residencial unifamiliar a residencial
multifamiliar que no agrede al barrio sino que le agrega valor”, insiste Spina.

Su proyecto tendrá cinco pisos con unidades de hasta tres dormitorios, desde 60 m² hasta
240 m². Los tickets de los departamentos arrancan en US$200.000. Diseñado por el Estudio
Bulla, una de las piezas que distingue el proyecto es el pulmón de manzana, con un patio
central que se desarrolla en dos niveles con una pasarela rodeada por un bosque de
jacarandás.

Otro de los emprendimientos de la zona es el que construirá la desarrolladora Portland. En
este caso con un edificio más estilo boutique en la esquina de Mendoza y Migueletes, a
pocas cuadras de Quartier, y justo en el límite donde cambia la zonificación y se limita la
construcción en altura. Esto genera una de las ventajas del proyecto, que encuentra así
vistas abiertas a sus alrededores.

El desarrollo incluye siete pisos y un local en planta baja de 250 metros cuadrados para
destinar a gastronomía. Las unidades de dos, tres y cuatro ambientes de entre 31m² y 80m²
cuentan con un proyecto de renta tipo Airbnb, aunque apunta al consumidor final. “Es para
un perfil de público urbano; gente joven que busca ganar metros cuadrados, hacer el salto
de un dos a un tres ambientes, en una zona que se fue consolidando los últimos años, con
un mix de servicios muy interesantes, con espacios verdes, de esparcimiento, centros de
estudio y gastronomía. Hay derrame de lo tradicional de Belgrano hacia el bajo y eso hace
que ahora se esté consolidando el valor del metro cuadrado”, dice Nicolás Corvalán,
Gerente de Desarrollo de Grupo Portland.

Con una inversión aproximada de US$7 millones, el valor del metro cuadrado ronda los
US$2500 y las unidades saldrán a la venta en un fideicomiso a precio fijo, con un anticipo y
saldo ajustable a la CAC. Los tickets parten de los US$75.000 para los monoambientes.

El proyecto H que en los próximos meses presentará la desarrolladora Saltum
Otro de los emprendimientos que promete en la zona es el complejo H de la desarrolladora
Saltum. Se trata de un edificio apaisado que tendrá 50 residencias premium, ubicado sobre
la calle Echeverría al 800. Ocupa un lote de 3260 m² y con un frente de casi 60 metros.

Un dato clave, tendrá solo cinco pisos y fue concebido para integrarse con armonía al
entorno de Bajo Belgrano. La inversión será de US$23 millones y la entrega en 2025. El
valor del metro cuadrado en preventa parte de US$3800/m² y tiene residencias de tres y
cuatro ambientes, algunos con balcones, otros con jardines privados y también unidades
con terrazas privadas.

La zona en la que se construirá H, un proyecto de casas en altura y balcones con
piletas
“Decidimos desarrollar en esa zona integrándonos completamente a la trama del barrio, que
tiene características únicas hoy en la ciudad: ofrece exclusividad, calidad de vida y
tranquilidad integradas a una gran oferta de esparcimiento y verde, y una excelente
conectividad con los corredores viales al norte y al centro por las autopistas, por Figueroa
Alcorta y por Libertador”, explica Ariel Acri, presidente de Saltum.
Otra desarrolladora que apostó por la zona es BrodyFriedman, bajo la marca Velvet.
Construyó el edificio Velvet Sucre, en Sucre al 750, que ya fue entregado y en el que se
invirtió una cifra cercana a los US$35 millones. Ahora avanza con Velvet Colección de
US$20 millones de inversión en Sucre al 800, cuya entrega se estima para 2025.
“Apostamos por la zona cuando aún no estaba desarrollada. Muchos destacan el poder
disfrutar de la calma y el paisaje urbano que ofrece este entorno tan particular y especial de
la Ciudad de Buenos Aires en pleno corredor verde”, indica Nicolás Leiterfuter, gerente de
marketing de BrodyFriedman.

El proyecto Velvet en Bajo Belgrano con una super terraza
Gentileza

Así serán los departamentos de PB con jardines

También un grupo que invierte fuerte en la zona es CEK con proyectos de la marca Black.
Entre octubre y noviembre del año pasado llevaron a cabo los pre lanzamientos de los tres
edificios. El primero, Black Sucre de US$25 millones de inversión en la esquina de Sucre y
Castañeda. La ubicación tiene muchos puntos positivos: en diagonal a una plaza, frente al
pequeño polo gastronómico que incluye sellos como Cucina Paradiso o Narda Comedor y a
una cuadra de los lagos de Palermo. Diseñado por Estudio Aisenson, contará con las
características de una casa. Las unidades van desde los 120 hasta los 350 metros
cuadrados con valores de venta que parten de los US$3300/m² y el promedio ronda los
US$4500/m².

En Sucre entre Figueroa Alcorta y Castaneda se construirá un proyecto de lujo
Le sigue Black Echeverria, un triple frente entre Artilleros y Miñones, se trata de dos
edificios de casas en altura divididos por un pulmón verde que demandarán una inversión
de US$15 millones. Con un total de 40 unidades de dos, tres y cuatro ambientes con
terrazas propias, y cuatro penthouses dúplex y superficies que van desde los 85 hasta los
350 metros cuadrados con valores que parten de los US$2800/m² y un promedio de
US$3500/m².

Por último, el edificio Black Libertador de US$12 millones sobre la avenida al 8100. El
proyecto tendrá de unidades de dos, tres y cuatro ambientes, todas con vista al rio, en un
formato de torre de 15 pisos. Las unidades parten de los US$2600/m² y los tickets varían
entre los US$200.000 y los US$400.000. En los tres casos, la entrega está proyectada en
diferentes meses del 2025.

Uno de los tres proyectos de Black, en este caso Echeverría
Gentileza

Los departamentos de PB rodeados de verde por el diseño botánico que destaca en
Black Echeverría

La oferta se multiplica aún más. También aparece iLLA Bajo Belgrano, en Monroe y
Libertador, un emprendimiento de la empresa QH. La marca la pensaron junto al estudio de
diseño multidisciplinario Remolino, que tiene sedes en Nueva York, Zürich, Madrid y
Asunción.

De origen quechua iLLA significa “aquello que tiene luz propia”. Se trata de un
emprendimiento de nueve pisos, con cuatro unidades por piso, de dos, tres y cuatro
ambientes, además de dos penthouse en el último piso. “Buscamos un concepto de edificio
más residencial con pocas unidades y no quisimos ponerle gran cantidad de amenities sino
darle dos principales fuertes, un SUM y pileta”, cuenta Enrique Kilmurry, director comercial y
socio de QH.

Respecto a los valores, las unidades de tres ambientes con una superficie de 100 m² parten
desde los US$233.000 y las de cuatro ambientes, de 140 m², desde los US$440.000.

Así será el proyecto iLLA
Gentileza

El proyecto iLLa sobre Monroe casi Libertador
“La zona nos encanta por el estilo residencial que tiene con vistas muy abiertas y por todo lo
que se esta generando en el lugar, desde lo público y lo privado. Sentimos que todo el eje
de la Ciudad se corre hacia el norte, buscando buenos accesos y ambientes mas abiertos”,
añade Kilmurry.

Los cambios en el código urbanístico
Como todos los cambios, varias edificaciones pusieron en alerta a los vecinos y, el año
pasado, a igual que ocurrió con Lomas de Núñez, una nueva ley modificó el código
urbanístico para la zona que estableció un límite de altura para los proyectos inmobiliarios
así como las parcelas en las que podrán desarrollarse.

Entre las calles Migueletes, Monroe, Ramsay, Blanco Encalada, Cazadores, Mendoza,
Dragones, Juramento, Húsares, Echeverría, Castañeda y Sucre el cambio en el código
urbanístico que se efectuó en 2018 no imponía tantas limitaciones constructivas, hecho que
propició un boom inmobiliario en la zona donde el metro cuadrado promedia entre los
US$2880 y los US$4100.

Sin embargo, las modificaciones en la norma ahora priorizan la naturaleza residencial de la
zona y se limitó en qué terrenos pueden construirse edificios de departamentos. Es por eso

que se permitirá desarrollar proyectos unifamiliares en todas las parcelas pero no se podrán
construir torres.

Solamente las parcelas superiores que miden más de 1500 metros cuadrados y tienen un
mínimo de 23 metros de frente serán las únicas aptas para hacer edificios que no podrán
pasar los 17,5 metros de altura. Estas condiciones fueron modificadas del proyecto
presentado inicialmente, ya que los vecinos de la zona se manifestaron en contra de que se
pudiera construir en las denominadas parcelas mayores, que tienen entre 450 y 1500
metros con un frente mínimo de 14 metros, por lo que estas fueron descartadas para la
edificación de viviendas multifamiliares.

Aún así, se mantiene la condición de poder edificar la mitad del terreno, para preservar
zonas verdes y el pulmón de manzana. El resto de los lotes solamente podrán usarse para
viviendas individuales, hecho que podría perjudicar a los dueños de terrenos menores a
1500 metros en venta ya que solo podrán vendérselo a quien busca hacer una vivienda
unifamiliar.

Si bien el proyecto presentado en mayo suscitó quejas de los vecinos que derivaron en una
serie de reuniones con la Legislatura porteña, la norma no será retroactiva. Es decir que los
proyectos que se registraron antes de la norma podrán continuar con los planos originales.

La reconversión de los barrios porteños encuentra diferentes motivos.
La configuración de nuevos polos gastronómicos y culturales suelen
acompañar transiciones en las estructuras de los difere…

La reconversión de los barrios porteños encuentra diferentes motivos. La configuración de
nuevos polos gastronómicos y culturales suelen acompañar transiciones en las estructuras
de los diferentes barrios de la Ciudad. También el desembarco de proyectos de gran
envergadura o nuevas infraestructuras.

El caso del Bajo Belgrano es diferente. “Bajo Belgrano, amor ascendente” cantaba Luis
Alberto Spinetta en un tema dedicado al barrio de su juventud, que mantuvo por muchos
años una identidad particular recogida en las canciones de otros artistas que también
vivieron en sus arboladas cuadras.
Bautizada como “Belgrano Chico” por los propios desarrolladores inmobiliarios, la zona
limita con los barrios de Belgrano y Núñez y se extiende desde las vías del tren mitre hasta
el Río de la Plata e incluye corredores como las avenidas Figueroa Alcorta, La Pampa y Del
Libertador. Además, es vecino al megaproyecto del Parque de la Innovación que se
construye en los terrenos que pertenecían al ex Tiro Federal.
“Es uno de los mejores lugares de Buenos Aires por accesos, proximidad a espacios
verdes, proximidad al río, su oferta gastronómica. Además, de su cercanía al Barrio Chino,
al nuevo espacio comercial Vía Viva que se desarrolla en el bajo viaducto, la oferta de
colegios y universidades en un radio geográfico chico” apunta Alejandro Schuff, director de
Soldati Propiedades. “Da la sensación de vivir más del lado de provincia norte, pero en
Capital”, agrega.
Por otra parte, el Bajo Belgrano experimenta cambios en su conformación de barrio
residencial hacia una mixtura con edificios de pocos pisos, algunas torres y hasta un
condominio en el corazón de la zona. Hoy conviven distintos usos pero muy probablemente
a futuro la zona experimentará una gran densificación con departamentos de alta gama.
“El Bajo Belgrano se convirtió en un barrio de gran demanda en los últimos años. Su
cercanía a grandes parques, plazas, su accesibilidad y la oferta gastronómica y de colegios
y universidades lo vuelve un sitio muy atractivo tanto para el consumidor final que se
imagina viviendo y disfrutando el barrio como del inversor que busca refugiar sus ahorros en
proyectos y zonas que tengan factibilidad de mercado convalidada”, señala Gabriela
Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que comercializa el proyecto Quartier Bajo
Belgrano sobre Monroe.
No busca replicar el espíritu palermitano
“El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al norte de Belgrano”,
señala a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, quien
compara el fenómeno con el que se dio en Palermo Hollywood hace 15 años atrás.
Los brokers aclaran que el Bajo Belgrano no quiere ser Palermo. Es “la zona norte” de la
ciudad de Buenos Aires y casi un oasis en medio de la Ciudad, entre boulevares, plazoletas,
y casas de diferentes estilos.
Por eso no se habla de polo gastronómico o cultural, aunque en sus alrededores empieza a
aparecer oferta de diferentes rubros en pequeños núcleos concentrados en las esquinas o
en alguna cuadra en particular, como en la calle Sucre, entre Figueroa Alcorta y Castañeda,
con lugares que ya son íconos gastronómicos como Narda Comedor, el restaurante Sucre o
la cervecería Patagonia, entre otros.

En los últimos años, empezaron a crecer la cantidad de cafecitos de especialidad, como El
Cuervo Café, que se mezclan con los clásicos porteños, como New Jonathan a pocas
cuadras de la cancha de River. Y marcas muy instaladas en la gastronomía, como Tea
Conection o la hamburguesería Big Pons o la heladería Lucciano’s.
En cuanto a la oferta de departamentos en venta, hoy en Bajo Belgrano hay cerca de 400
departamentos en venta, indica un relevamiento de Reporte Inmobiliario. De estas
unidades, casi la mitad son a estrenar o están en construcción. En promedio, el valor del
metro cuadrado para un departamento de tres ambientes usado es hoy de US$3827.
En cuanto a los departamentos a estrenar, el valor trepa en promedio a los US$4239/m².
“Es un barrio de tickets altos, el promedio para usados de tres ambientes ofertados es de
US$382.500 y a estrenar de US$450.00.

Los proyectos del Bajo Belgrano
Uno de los proyectos más grandes en cuanto a extensión ocupa una manzana entera. Se
trata de un condominio bajo la marca Quartier, de la desarrolladora Argencons, que
prácticamente ocupa la manzana entera delimitada por la avenida Monroe y las calles
Miñones, Blanco Encalada y Migueletes.
El inmueble fue sede de Laboratorios de la Química Scheringer durante casi un siglo. Tras
la fusión con Bayer, el inmueble fue desafectado hace unos 15 años y quedó vacío. Lo
compraron para hacer oficinas, que nunca se concretaron. Finalmente se levantará un
condominio urbano.
“Con Quartier Bajo Belgrano vamos a revivir una manzana entera que cayó en el abandono
hace más de una década. Es un condominio de pocos pisos con un retiro de más de ocho
metro en las unidades de planta baja que genera una visual para el vecino de jardines a la
calle, en reemplazo de una estructura vieja inhabitada. No invade el barrio sino que lo
mejora”, afirma a LA NACION Carlos Spina, director y socio de Argencons, que explica que
las unidades de planta baja cuentan con un estilo similar al de pequeñas casitas con jardín
de frente.
Se trata de un fideicomiso al costo pero la desarrolladora ofrece un incentivo de inversión
para acceder a una unidad a precio fijo con pago al contado, sin atarse al aumento de la
CAC. Con el 75% de las unidades vendidas y con entrega estimada a fines de 2025, el valor
promedio del metro cuadrado está en los US$2700. “Se trata de una zona con un potencial
enorme no en cuanto al cero, sino más bien un zona residencial unifamiliar a residencial
multifamiliar que no agrede al barrio sino que le agrega valor”, insiste Spina.
Su proyecto tendrá cinco pisos con unidades de hasta tres dormitorios, desde 60 m² hasta
240 m². Los tickets de los departamentos arrancan en US$200.000. Diseñado por el Estudio
Bulla, una de las piezas que distingue el proyecto es el pulmón de manzana, con un patio
central que se desarrolla en dos niveles con una pasarela rodeada por un bosque de
jacarandás.

Otro de los emprendimientos de la zona es el que construirá la desarrolladora Portland. En
este caso con un edificio más estilo boutique en la esquina de Mendoza y Migueletes, a
pocas cuadras de Quartier, y justo en el límite donde cambia la zonificación y se limita la
construcción en altura. Esto genera una de las ventajas del proyecto, que encuentra así
vistas abiertas a sus alrededores.
El desarrollo incluye siete pisos y un local en planta baja de 250 metros cuadrados para
destinar a gastronomía. Las unidades de dos, tres y cuatro ambientes de entre 31m² y 80m²
cuentan con un proyecto de renta tipo Airbnb, aunque apunta al consumidor final. “Es para
un perfil de público urbano; gente joven que busca ganar metros cuadrados, hacer el salto
de un dos a un tres ambientes, en una zona que se fue consolidando los últimos años, con
un mix de servicios muy interesantes, con espacios verdes, de esparcimiento, centros de
estudio y gastronomía. Hay derrame de lo tradicional de Belgrano hacia el bajo y eso hace
que ahora se esté consolidando el valor del metro cuadrado”, dice Nicolás Corvalán,
Gerente de Desarrollo de Grupo Portland.
Con una inversión aproximada de US$7 millones, el valor del metro cuadrado ronda los
US$2500 y las unidades saldrán a la venta en un fideicomiso a precio fijo, con un anticipo y
saldo ajustable a la CAC. Los tickets parten de los US$75.000 para los monoambientes.
Otro de los emprendimientos que promete en la zona es el complejo H de la desarrolladora
Saltum. Se trata de un edificio apaisado que tendrá 50 residencias premium, ubicado sobre
la calle Echeverría al 800. Ocupa un lote de 3260 m² y con un frente de casi 60 metros.
Un dato clave, tendrá solo cinco pisos y fue concebido para integrarse con armonía al
entorno de Bajo Belgrano. La inversión será de US$23 millones y la entrega en 2025. El
valor del metro cuadrado en preventa parte de US$3800/m² y tiene residencias de tres y
cuatro ambientes, algunos con balcones, otros con jardines privados y también unidades
con terrazas privadas.
“Decidimos desarrollar en esa zona integrándonos completamente a la trama del barrio, que
tiene características únicas hoy en la ciudad: ofrece exclusividad, calidad de vida y
tranquilidad integradas a una gran oferta de esparcimiento y verde, y una excelente
conectividad con los corredores viales al norte y al centro por las autopistas, por Figueroa
Alcorta y por Libertador”, explica Ariel Acri, presidente de Saltum.
Otra desarrolladora que apostó por la zona es BrodyFriedman, bajo la marca Velvet.
Construyó el edificio Velvet Sucre, en Sucre al 750, que ya fue entregado y en el que se
invirtió una cifra cercana a los US$35 millones. Ahora avanza con Velvet Colección de
US$20 millones de inversión en Sucre al 800, cuya entrega se estima para 2025.
“Apostamos por la zona cuando aún no estaba desarrollada. Muchos destacan el poder
disfrutar de la calma y el paisaje urbano que ofrece este entorno tan particular y especial de
la Ciudad de Buenos Aires en pleno corredor verde”, indica Nicolás Leiterfuter, gerente de
marketing de BrodyFriedman.

También un grupo que invierte fuerte en la zona es CEK con proyectos de la marca Black.
Entre octubre y noviembre del año pasado llevaron a cabo los pre lanzamientos de los tres
edificios. El primero, Black Sucre de US$25 millones de inversión en la esquina de Sucre y
Castañeda. La ubicación tiene muchos puntos positivos: en diagonal a una plaza, frente al
pequeño polo gastronómico que incluye sellos como Cucina Paradiso o Narda Comedor y a
una cuadra de los lagos de Palermo. Diseñado por Estudio Aisenson, contará con las
características de una casa. Las unidades van desde los 120 hasta los 350 metros
cuadrados con valores de venta que parten de los US$3300/m² y el promedio ronda los
US$4500/m².
Le sigue Black Echeverria, un triple frente entre Artilleros y Miñones, se trata de dos
edificios de casas en altura divididos por un pulmón verde que demandarán una inversión
de US$15 millones. Con un total de 40 unidades de dos, tres y cuatro ambientes con
terrazas propias, y cuatro penthouses dúplex y superficies que van desde los 85 hasta los
350 metros cuadrados con valores que parten de los US$2800/m² y un promedio de
US$3500/m².
Por último, el edificio Black Libertador de US$12 millones sobre la avenida al 8100. El
proyecto tendrá de unidades de dos, tres y cuatro ambientes, todas con vista al rio, en un
formato de torre de 15 pisos. Las unidades parten de los US$2600/m² y los tickets varían
entre los US$200.000 y los US$400.000. En los tres casos, la entrega está proyectada en
diferentes meses del 2025.
La oferta se multiplica aún más. También aparece iLLA Bajo Belgrano, en Monroe y
Libertador, un emprendimiento de la empresa QH. La marca la pensaron junto al estudio de
diseño multidisciplinario Remolino, que tiene sedes en Nueva York, Zürich, Madrid y
Asunción.
De origen quechua iLLA significa “aquello que tiene luz propia”. Se trata de un
emprendimiento de nueve pisos, con cuatro unidades por piso, de dos, tres y cuatro
ambientes, además de dos penthouse en el último piso. “Buscamos un concepto de edificio
más residencial con pocas unidades y no quisimos ponerle gran cantidad de amenities sino
darle dos principales fuertes, un SUM y pileta”, cuenta Enrique Kilmurry, director comercial y
socio de QH.
Respecto a los valores, las unidades de tres ambientes con una superficie de 100 m² parten
desde los US$233.000 y las de cuatro ambientes, de 140 m², desde los US$440.000.
“La zona nos encanta por el estilo residencial que tiene con vistas muy abiertas y por todo lo
que se esta generando en el lugar, desde lo público y lo privado. Sentimos que todo el eje
de la Ciudad se corre hacia el norte, buscando buenos accesos y ambientes mas abiertos”,
añade Kilmurry.
Los cambios en el código urbanístico
Como todos los cambios, varias edificaciones pusieron en alerta a los vecinos y, el año
pasado, a igual que ocurrió con Lomas de Núñez, una nueva ley modificó el código

urbanístico para la zona que estableció un límite de altura para los proyectos inmobiliarios
así como las parcelas en las que podrán desarrollarse.
Entre las calles Migueletes, Monroe, Ramsay, Blanco Encalada, Cazadores, Mendoza,
Dragones, Juramento, Húsares, Echeverría, Castañeda y Sucre el cambio en el código
urbanístico que se efectuó en 2018 no imponía tantas limitaciones constructivas, hecho que
propició un boom inmobiliario en la zona donde el metro cuadrado promedia entre los
US$2880 y los US$4100.
Sin embargo, las modificaciones en la norma ahora priorizan la naturaleza residencial de la
zona y se limitó en qué terrenos pueden construirse edificios de departamentos. Es por eso
que se permitirá desarrollar proyectos unifamiliares en todas las parcelas pero no se podrán
construir torres.
Solamente las parcelas superiores que miden más de 1500 metros cuadrados y tienen un
mínimo de 23 metros de frente serán las únicas aptas para hacer edificios que no podrán
pasar los 17,5 metros de altura. Estas condiciones fueron modificadas del proyecto
presentado inicialmente, ya que los vecinos de la zona se manifestaron en contra de que se
pudiera construir en las denominadas parcelas mayores, que tienen entre 450 y 1500
metros con un frente mínimo de 14 metros, por lo que estas fueron descartadas para la
edificación de viviendas multifamiliares.
Aún así, se mantiene la condición de poder edificar la mitad del terreno, para preservar
zonas verdes y el pulmón de manzana. El resto de los lotes solamente podrán usarse para
viviendas individuales, hecho que podría perjudicar a los dueños de terrenos menores a
1500 metros en venta ya que solo podrán vendérselo a quien busca hacer una vivienda
unifamiliar.
Si bien el proyecto presentado en mayo suscitó quejas de los vecinos que derivaron en una
serie de reuniones con la Legislatura porteña, la norma no será retroactiva. Es decir que los
proyectos que se registraron antes de la norma podrán continuar con los planos originales.

La reconversión de Las Cañitas, de polo gastronómico en la década del 90 hacia el boom
de los cafecitos hoy, es acompañada por una serie de proyectos inmobiliarios de diferentes
estilos que apuntan a públicos diversos. Los límites de esta zona -que formalmente se
encuentra en el barrio de Palermo- están marcados por las avenidas Luis María Campos,
Dorrego y del Libertador, y la calle Matienzo, que rodea el Campo Hípico Militar. La
arboleda, el boulevard, las tiendas boutique en las esquinas hacen de esta zona un paisaje
urbano casi único en la Ciudad de Buenos Aires.

Y, en la migración de ser una zona de movida con pubs y bares a un oasis de tranquilidad
en al ciudad, con negocios más tendientes a la deco y los desayunos, volvió a resurgir como
un foco de inversión entre desarrolladores. Y desembarca una serie de proyectos que
incluyen las primeras torres, la primera plaza del barrio y edificios con amenities de distintos
estilo.

Es la zona donde el valor del metro cuadrado está entre los más caros de la ciudad de
Buenos Aires -con precios que van desde los US$2317/m² hasta los US$5078/m², según el
portal Zonaprop-. El precio promedio de venta en el barrio es de US$229.848, un 33%
superior a la media de CABA, luego de Puerto Madero y Barrio Parque, y algunas zonas
específicas de Recoleta.

En constante transformación
“El los últimos años el perfil del barrio ha mutado nuevamente. El dinámico circuito
gastronómico emigró hacia Palermo Soho y Hollywood -otras de las denominaciones
porteñas- y Las Cañitas se consolida como un barrio residencial de alta gama”, cuenta
Darío Erlich, socio de CEK Group, la desarrolladora que actualmente construye tres edificios
bajo la marca Black en la zona, con una inversión que ronda los US$26 millones.

Con un valor del metro cuadrado promedio de US$3200 (con máximos que superan los
US$5000), el valor del ticket de los departamentos arranca en US$95.000 para los
monoambientes y estudios; dos ambientes desde US$150.000, tres ambientes desde
US$275.000 y cuatro ambientes desde US$350.000. “La zona tuvo un crecimiento
exponencial y sistemático en los últimos años y los buscadores de inmuebles ya la
reconocen como un barrio per se, incluyéndolo en sus filtros de búsqueda, como Palermo
Soho o Hollywood”, añade Alan Mohadeb, otro de los socios de CEK Group.

Por otro lado, a partir de un convenio urbanístico, se construyen las primeras dos torres de
la zona. Deco Polo, desarrollado por ABV Arquitectos y comercializado por Ocampo
Propiedades, se trata de dos edificios de 30 pisos junto a la nueva plaza y con vista al
campo de polo y al Hipódromo de Palermo.

Las Cañitas cuenta con gran infraestructura y equipamiento urbano, movida gastronómica,
áreas verdes (como bosques de Palermo, Campo de Polo, Rosedal, Hipódromo) próximas a
Libertador y con excelente accesibilidad (cercana a las avenidas Luis María Campos y
Cabildo), medios de transporte, el shopping Solar de la Abadía, prestigiosos colegios y
cercanía a universidades. “Esta es una zona que siempre tiene alta demanda, preferida en
general por un público joven, parejas o inversores de renta. Muchos de los proyectos que
allí se emplazan son ideales para renta temporaria y representan un verdadero cheque al
portador tanto para inversores como para consumidores finales”, señala la arquitecta María
Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, inmobiliaria que
comercializa tres desarrollos entre esta zona y La Imprenta.

Esta variedad entre las primeras torres y proyectos de lujo incluye, por ejemplo, un edificio
boutique de 11 pisos ubicado entre las calles Maure y Migueletes, a una cuadra de Avenida
del Libertador. Cuenta con semipisos con amenities que se venden desde US$312.106;
quedan solo cuatro unidades y se encuentra en etapa próxima de entrega. La
comercialización está a cargo de Interwin.

La avenida Luis María Campos, uno de los límites de la zona
Ricardo Pristupluk - La Nacion
Además, la inmobiliaria comercializa otro edificio en el corazón de Las Cañitas en Huergo y
la equina de Arévalo, a 300 metros del Campo de Polo y Avenida del Libertador. Con ocho
pisos, tendrá unidades de uno y dos ambientes (36 m² y 47 m²) más un dúplex de tres
ambientes con terraza propia. Desde USS299.275.

Y, sobre el bulevar Chenaut, la calle ícono del barrio justo en la intersección con el Campo
de Polo, comienza a construirse otro proyecto de 12 pisos y un local en planta baja, para
gastronomía o estilo boutique. El valor del monoambiente ronda los US$ 71.175.

Además de la movida sobre la calle Báez y alrededores, uno de los escenarios más
importantes es la zona denominada La Imprenta, llamada así por un complejo inmenso que
supo contener una pista de patinaje sobre hielo en plena década del 90, entre otras
propuestas de entretenimientos.

Los árboles y el bulevar, la postal que identifica al barrio
Del otro lado de Luis María Campos tiene su derrame hacia la zona de embajadas donde
diferentes proyectos de lujo apuestan a aprovechar la tranquilidad del enclave conocido en
el mundo inmobiliario como el Barrio Parque Belgrano complementando con los servicios y
el crecimiento comercial de Las Cañitas.

Sobre esa avenida a metros de Lacroze se construye Velvet Casa Campos, con una
inversión cercana a los US$30 millones. Las unidades arrancan en los US$410.000. Con
muy pocas unidades disponibles, el proceso de entregas se estima en los próximos dos

Con el boom de los cafecitos, se consolida como polo trendy y atrae a un público tan
variado como los desarrollos que se construyen, y tiene un derrame natural hacia
sus coquetas calles de alrededores

La reconversión de Las Cañitas, de polo gastronómico en la década del 90 hacia el boom de
los cafecitos hoy, es acompañada por una serie de proyectos inmobiliarios de diferentes
estilos que apuntan a públicos diversos. Los límites de esta zona -que formalmente se
encuentra en el barrio de Palermo- están marcados por las avenidas Luis María Campos,

Dorrego y del Libertador, y la calle Matienzo, que rodea el Campo Hípico Militar. La
arboleda, el boulevard, las tiendas boutique en las esquinas hacen de esta zona un paisaje
urbano casi único en la Ciudad de Buenos Aires.

Y, en la migración de ser una zona de movida con pubs y bares a un oasis de tranquilidad en
al ciudad, con negocios más tendientes a la deco y los desayunos, volvió a resurgir como un
foco de inversión entre desarrolladores. Y desembarca una serie de proyectos que incluyen
las primeras torres, la primera plaza del barrio y edificios con amenities de distintos estilo.

Es la zona donde el valor del metro cuadrado está entre los más caros de la ciudad de Buenos
Aires -con precios que van desde los US$2317/m² hasta los US$5078/m², según el portal
Zonaprop-. El precio promedio de venta en el barrio es de US$229.848, un 33% superior a la
media de CABA, luego de Puerto Madero y Barrio Parque, y algunas zonas específicas de
Recoleta.

En constante transformación
“El los últimos años el perfil del barrio ha mutado nuevamente. El dinámico circuito
gastronómico emigró hacia Palermo Soho y Hollywood -otras de las denominaciones
porteñas- y Las Cañitas se consolida como un barrio residencial de alta gama”, cuenta Darío
Erlich, socio de CEK Group, la desarrolladora que actualmente construye tres edificios bajo
la marca Black en la zona, con una inversión que ronda los US$26 millones.

Con un valor del metro cuadrado promedio de US$3200 (con máximos que superan los
US$5000), el valor del ticket de los departamentos arranca en US$95.000 para los
monoambientes y estudios; dos ambientes desde US$150.000, tres ambientes desde
US$275.000 y cuatro ambientes desde US$350.000. “La zona tuvo un crecimiento
exponencial y sistemático en los últimos años y los buscadores de inmuebles ya la reconocen
como un barrio per se, incluyéndolo en sus filtros de búsqueda, como Palermo Soho o
Hollywood”, añade Alan Mohadeb, otro de los socios de CEK Group.

Por otro lado, a partir de un convenio urbanístico, se construyen las primeras dos torres de la
zona. Deco Polo, desarrollado por ABV Arquitectos y comercializado por Ocampo
Propiedades, se trata de dos edificios de 30 pisos junto a la nueva plaza y con vista al campo
de polo y al Hipódromo de Palermo.

Las Cañitas cuenta con gran infraestructura y equipamiento urbano, movida gastronómica,
áreas verdes (como bosques de Palermo, Campo de Polo, Rosedal, Hipódromo) próximas a
Libertador y con excelente accesibilidad (cercana a las avenidas Luis María Campos y
Cabildo), medios de transporte, el shopping Solar de la Abadía, prestigiosos colegios y
cercanía a universidades. “Esta es una zona que siempre tiene alta demanda, preferida en
general por un público joven, parejas o inversores de renta. Muchos de los proyectos que allí
se emplazan son ideales para renta temporaria y representan un verdadero cheque al
portador tanto para inversores como para consumidores finales”, señala la arquitecta María
Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, inmobiliaria que
comercializa tres desarrollos entre esta zona y La Imprenta.

Esta variedad entre las primeras torres y proyectos de lujo incluye, por ejemplo, un edificio
boutique de 11 pisos ubicado entre las calles Maure y Migueletes, a una cuadra de Avenida
del Libertador. Cuenta con semipisos con amenities que se venden desde US$312.106;
quedan solo cuatro unidades y se encuentra en etapa próxima de entrega. La
comercialización está a cargo de Interwin.

La avenida Luis María Campos, uno de los límites de la zona
Ricardo Pristupluk - La Nacion
Además, la inmobiliaria comercializa otro edificio en el corazón de Las Cañitas en Huergo y
la equina de Arévalo, a 300 metros del Campo de Polo y Avenida del Libertador. Con ocho
pisos, tendrá unidades de uno y dos ambientes (36 m² y 47 m²) más un dúplex de tres
ambientes con terraza propia. Desde USS299.275.

Y, sobre el bulevar Chenaut, la calle ícono del barrio justo en la intersección con el Campo de
Polo, comienza a construirse otro proyecto de 12 pisos y un local en planta baja, para
gastronomía o estilo boutique. El valor del monoambiente ronda los US$ 71.175.

Además de la movida sobre la calle Báez y alrededores, uno de los escenarios más
importantes es la zona denominada La Imprenta, llamada así por un complejo inmenso que
supo contener una pista de patinaje sobre hielo en plena década del 90, entre otras
propuestas de entretenimientos.

Los árboles y el bulevar, la postal que identifica al barrio
Del otro lado de Luis María Campos tiene su derrame hacia la zona de embajadas donde
diferentes proyectos de lujo apuestan a aprovechar la tranquilidad del enclave conocido en el
mundo inmobiliario como el Barrio Parque Belgrano complementando con los servicios y el
crecimiento comercial de Las Cañitas.

Sobre esa avenida a metros de Lacroze se construye Velvet Casa Campos, con una inversión
cercana a los US$30 millones. Las unidades arrancan en los US$410.000. Con muy pocas
unidades disponibles, el proceso de entregas se estima en los próximos dos meses.

Los proyectos de edificios de estilo boutique cobran fuerza en la zona
Ricardo Pristupluk - La Nacion
Y, a media cuadra, sobre Lacroze también está en construcción un edificio de la marca
Quartier, de Argencons. “Es una zona muy consolidada y tradicional. Hay muchos edificios,
de muchos años, con familias de más de dos generaciones en el barrio. Entonces vimos una
demanda insatisfecha en una zona consolidada. Los edificios que hay en general no tienen
amenities y tienen expensas altas con poca contraprestación. Por eso avanzamos en un
proyecto con amenities y expensas más eficientes por la contraprestación que da”, explica
Carlos Spina, director y socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca. El
proyecto que construye Criba y se entregará a principio del 2024 -cuenta con todas las
unidades de cuatro dormitorios vendidas, y pocas disponibles de tres dormitorios- registra
un valor de venta que promedia, en pozo, los US$2900 y es apto blanqueo.

Sobre Lacroze también está en construcción un edificio de la marca Quartier, de
Argencons
Ricardo Pristupluk - La Nacion
Un barrio que estrena su primera plaza
Además de seguir sumando propuestas de diferentes rubros, Las Cañitas tendrá este año su
primera plaza: un parque público de más de 6700 m² que es el resultado de un acuerdo entre
el Gobierno porteño y la desarrolladora ABV.

Renders de la primera plaza que inaugurarán en Las Cañitas. Foto: gentileza
Gobierno de la Ciudad
La plaza está emplazada en una manzana del predio donde hasta 2018 funcionó la sastrería
militar, entre las calles Huergo, Clay, Báez y la avenida Dorrego. En tanto, el proyecto surge
de un convenio urbanístico sancionado por la Legislatura porteña el 10 de diciembre de 2020
que modifica la zonificación de esas dos manzanas.

Los convenios urbanísticos son una herramienta de gestión urbana que formalizan un
acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para
realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios
mutuos. Se trata de un instrumento que se implementa en toda la Argentina y en distintas
partes del mundo.

La nueva calle Báez
La icónica calle Báez de Las Cañitas fue el epicentro del polo gastronómico que fue furor
durante la década del 90, con los restaurantes y bares. Sin embargo, y si bien en los últimos
años experimentó una alta vacancia, este año redujo la cantidad de locales vacíos respecto
del 2021. “Lo que pasó en ese corredor es que con él aparecieron nuevos polos en Palermo,
por ejemplo, y le fueron sacando demanda. Por eso durante muchos años hubo rotación de
negocios y alta vacancia. Pero ahora hay una mayor variedad de rubros”, explica Soledad
Balayan.

El informe que todos los años realiza en el mes de enero Maure Propiedades releva también
el movimiento de la avenida Luis María Campos. En este caso se mantuvo estable con la
misma cantidad de vacíos que en 2022, mientras que la calle Migueletes fue la más
afectada y la que más locales vacíos sumó respecto del año pasado.

La reconversión de las Cañitas, de polo gastronómico en la década del 90 hacia el
boom de los cafecitos
Si bien hay locales vacíos, no todos tienen cartel en venta o alquiler. El 82% de estos
inmuebles mantiene el bajo perfil. Un dato curioso es que en las publicaciones de avisos en
los portales inmobiliarios y para el caso particular de Las Cañitas, hay unos 45 locales en
venta publicados y unos 20 en alquiler. Lo llamativo de esto es que muchos de los que están
en venta tienen actividad comercial (por lo tanto no serían considerados “vacíos”), con lo
cual se venden ya con renta y probablemente con un contrato de alquiler vigente.

Por otra parte, el informe marca una tendencia “interesante” que es la de dividir locales
grandes en dos unidades funcionales más pequeñas para responder mejor a la demanda, ya
que cuanto más grande el local, más difícil resulta su ocupación.

Un informe de Maure Inmobiliaria evidencia que cada vez hay menos locales vacíos
en esa área de la ciudad de Buenos Aires